不動産投資物件を探して良い物件が買えたとします。リフォームや集客をかけて運営していく中で今後も重要になってくるのが物件管理の問題です。
管理会社に任せるのか自分で自主管理するのかそれぞれの違いを考えます。
不動産投資物件の管理とは？
不動産投資物件を購入した後の管理とはどういった事を言うのでしょうか？
一つ目は建物の管理になります。外壁の状態や雨漏りが無いかのチェック、その補修や上下水道の水回りトラブルなど主に建物の修繕やメンテナンスに関わる部分の管理です。
二つ目は入居者の管理です。これは家賃の入金管理や督促、入退去の立ち合いから近隣トラブルの仲裁や状況把握などになります。
部屋を貸す以上はきっちりと期限までに家賃を収めてもらわなければなりません。
入金管理は重要な仕事になります。
こういった一連の不動産運営にかかわる実務を管理と呼んでいます。
こういった内容は自分で全て行う事も出来ますし、専門の会社に手数料を払って依頼する事も出来ます。
自分の時間と手間をかけて管理できる位の部屋数なら良いですが部屋数が増えてくるとなかなか一人で管理しきれなくなります。
個々の状況で管理会社に任せるか自主管理するかは変わってきますが、自主管理も一度経験しておくと色々と勉強になります。
その後の管理に関しても色々と指示が出せるようになるので可能ならば一度経験するのも良いと思います。
管理会社に任せるメリットデメリット
不動産投資物件を管理会社に任せるメリットですがこれは自分の時間が自由になる事が大きいです。会社員や他に仕事を持っていて不動産投資を行っている方は選択肢として管理会社に任せるしかないと思います。
自主管理だと家賃入金のチェックから未払いの人への連絡や督促、設備が壊れたなどの連絡や取次が２４時間です。
入居者が困っている場合は早朝、深夜でも関係なく連絡が来ますし皆さんいい人とは限りません、クレームを付けられたり不当な要求はかなり多いです。
そういった部分を代行してもらえる割には管理手数料の相場は安いと思います。
もう一つは管理を任されている会社は客付けに対して動きが良いです。
自社管理の物件から空室を埋めていこうというのは当然のことですので、集客が良くなる場合があります。
もちろん、管理会社が客付けが強い事が前提になります。
デメリットとしてはやはり管理料がかかるという事です。
決して高くはないと思いますが物件の賃料に対して３％～５％が一般的かと思います。
この費用は運営していく中での経費となりますが利回りを下げる費用になります。
また管理費用の中に含まれるもののチェックが必要です。
共用部の清掃が込だったり別途費用であったりと物件の管理内容や管理会社の管理方法などで実際にはバラつきが大きい費用になるので何社かあたってみるのが良いでしょう。
特に注意する点は管理を委託した場合のリフォームに関する取り決め部分ですが、管理費を安く出してもリフォームは全て管理会社の指定になる場合は注意しておきましょう。
リフォームが自由にならないと客付けにも影響します。
チェックポイントとしては
・管理棟数は何棟か？
・得意分野は管理なのか賃貸なのか売買なのか、賃貸が望ましい。
・管理費
・管理内容
以上のような内容を確認しておきましょう。
自主管理するメリットデメリット
不動産投資物件を自主管理するメリットは管理費が掛からないという事です。
たとえ５％でも年間にすると数十万になる事が多いのでやはり費用削減としては重要な経費となります。
時間的な余裕が無くても管理を多能工の大工に投げるという方法もあります。
多能工の信頼できる業者がいる事が前提ですが、リフォームや修繕はその大工に全て任せる事を前提とすれば電話一本で現地に赴いて対応して見積を上げてくれる多能工大工もいます。
そういう協力業者が出来るまでは自分で対応しないといけませんが管理費と自分の時間単価をよく比較してみましょう。
他にも客付けを色々な会社に頼める、乗り合いして集客できるという手段が取れます。
通常は管理会社が客付けを行う事が多く他の賃貸仲介の会社はその物件は扱えないというルールというか競合の争いがあるので管理会社が入っている場合は難しくなりますが、自主管理の場合は何社に紹介依頼しても問題ありません。
デメリットとしてはやはり時間と手間がかかる事です。
入金確認は少ない部屋数なら簡単ですが多くなってきたり、遅れる人が出てきたりすると大変になります。
退去立ち合いも業者を連れて立ち会うことになると思いますが退去日の調整や敷金精算と返金のトラブルなどが考えられます。
共用部の照明交換や清掃、ゴミ出しの管理など仕事は多岐にわたります。それぞれは難しい仕事ではないのですが多項目にわたって手が掛かります。
まとめ
不動産物件の管理は優秀な管理会社が見つかってその会社が客付けまでしっかりしてくれるというのが最終的な理想になりますがなかなかそういった業者が見つからないのが現状です。
ここも経験を積みながら色々な管理業者と触れ合ってみて決めていきましょう。
最初は少しでも自己管理をやってみると色々な気づきが出てくるので一度体験する事をおすすめします。
