不動産投資において減価償却が取れるか取れないかというのは非常に重要な項目となります。
実際にキャッシュアウトしている状態ではないですが経費として計上出来る数値ですのでこの部分が無くなってしまったら利益が多く出て税金を多く支払わなければならなくなります。
減価償却の取り扱いについて
減価償却とは会社や個人事業主が購入した物を何年にも分けて経費計上していく事を指します。
不動産投資の場合は建物についてはこの減価償却が適応されるのですが、土地については出来ません。
土地は減価償却出来ないと覚えておいてください。
例として木造は２２年で減価償却します。土地は減価しないという考え方ですので、建物部分にかかった費用は２２年かけて償却、毎年経費計上していく事になります。
２２年を既に経過している建物の場合は４年で償却します。
この部分についても税理士に聞いてみましょう。
法定耐用年数を超えたものは短い期間で償却出来ます。
木造の場合などは特に減価償却が大きく取れるので初期の段階で経費割り合いが多くなり現金を残しやすくなります。
この時に間違って繰り上げ返済などせずに万が一の為にしっかり確保しておきましょう。
経費は売上から引かれます。
残った利益に対して税金がかかります。
土地は減価償却しません。
という事は物件の建物価格というのが重要になってきます。
基本的には売買価格を土地と建物で分ける場合には固定資産税の按分が用いられます。
こういった根拠を元として建物価格を多く取る事が経費を多く計上する事が出来る事になります。
しかし、この部分は税理士と相談してどこまで建物で取れるかは調整が必要です。
建物価格を多くとるためには売買契約書において土地と建物の価格比率を調整して建物価格を多くとれるように契約できれば根拠となり得ます。
相手方がいる契約になりますので売主の状況にもよる場合がありますのでやはり税理士
と相談が基本です。
不動産投資減価償却の定額法と定率法
不動産投資減価償却の定額法と定率法を使い分ける
建物は定額法、設備は定率法
建物と設備は分けて申告しましょう。
建物部分は全体の七割で残り三割は設備として見てもらえます。減価償却の簡便法による。
設備部分とされる三割の部分を定率法で取ることで節税につながります。
定額法
定額法とは減価償却の額が毎年一定になる方法です。定額法の求め方は取得した価格を法定耐用年数または対象の償却期間で割ると求められます。
または取得した価格に定額法の償却率をかけると算出されます。
定率法
定率法は初年度の償却額が一番多く経年と共に少なくなります。
定率法の求め方は未償却残高に定率法の償却率を掛けると求められます。
未償却残高は取得価格から既に償却した前年までの合計額を差し引いた額で求めます。
法定率を適応するには届け出が必要です。
所得税の減価償却資産の償却方法の届け出という書類に定率法を用いますと記入します。
これは確定申告までに提出が必要となりますので忘れない事と、忘れた場合は自動的に定額法となります。後に変更も可能です。
定率法のメリットは初期の段階で償却費を多くとる事が出来るという事です。
各個人で状況が違うので一概には言えませんが定率法と定額法を組み合わせて上手く使うにはやはり税理士などのプロの計算に頼った方が良いです。
消費税還付とは？
以前に不動産投資家の間で頻繁に行われ問題となり今では出来なくなってしまった方法が購入した不動産物件に対して建物消費税還付を受けるという方法があります。
今は出来なくなってしまったというか住居用に関しては出来なくなってしまいましたが店舗、テナントはまだ可能です。
そもそも、違法でもなんでもなく税務署としても法律としてもこれが違法だと他の消費税還付も考え方としては違法になってしまうので当然認めていました。
しかし、不動産投資でこの還付を受けるとなると元々の金額が大きいのでたとえ８％でも一般の納税者からしたらびっくりするほどの金額になります。
そのような大金を受け取れるなんて不公平だという妬みからこの方法が問題視され今では出来なくなってしまいました。
法的には何の違法性もないのですが世論が動かした形になり今では適応を受ける事はほぼ不可能となってしまいました。
こういった税金の法律関係で優遇されることが不動産関連では稀にあります。
政府が景気対策の一環としてたまに税制で優遇策が出たりしますがこれは期待せずに待ちましょう。
まとめ
不動産投資物件を購入して運営していく上で一番重要なのはやはり入居率ではないでしょうか？
そもそも借りてくれる人がいなければ成り立たない投資になります。
次に大切なのは利益をいかにして残すかです。
投資て行うので利益が出なければただの趣味です、利益を残すには税金との闘いになります。
悪い事をしようとはせずに正しい方法で節税しながらしっかりと税金を納めましょう。
