不動産投資をする上で税金をどの様に支払っていくのかはとても重要になります。
不動産は買う時も売るときも、持っている時もすべての期間と運用について税金を支払う事になります。
税金の事を知る事は不動産投資で勝ち残れるかどうかの重要事項です。
不動産投資と税金の関係
節税対策で不動産投資をしている。
なんて話を聞いた事がある方もいるかもしれません、これは一部の人には正解かもしれませんが大勢の方には関係のない話になります。
よく新築ワンルームマンションの投資話を持ち掛けてくる詐欺営業マンが使う話です。
投資物件の運営上の赤字が本業との損益通算で節税できるという話なんですがそもそも日頃の給料と損益通算させて節税する目的で不動産は購入しません。
そういう部分を持ち出してセールストークに入れないと売れない物件を素人に売り込むのが仕事の営業マンにやられてしまっている方が多いです。
よくよく計算すると分かるのですが赤字が出てしまうという事はキャッシュアウトお金が減っていってしまうのです。
そういった部分を突っ込むとその分があなたの資産になりますというもはや意味不明な返しが来るのですがそれで資産になるなら良いと思う方がいます。
絶対に新築ワンルーム投資マンションは買ってはダメです。
そんなに儲かるなら一般販売しません。
突然あなたに儲け話はきませんから投資とマンションと聞いたらすぐ電話を切って
下さい。
一般的な節税方法の種類
不動産投資で一般的な節税方法の種類ですのであくまでも一般論です。
詳しい話は税理士に相談してください。
どの方法も個人では限界があり法人を作って節税する方法になります。
個人では５棟１０室基準というのがあります。これは個人でも５棟か１０室賃貸していれば事業的規模と認められ青色申告による控除が受けられるようになります。
個人としてはこれを受けられる規模にする事が一番効果がある方法と思われます。
管理会社法人を設立して管理費を法人に支払う
この方法は管理会社として法人を立ち上げてそこに管理費５％を支払う方法です。
この方法の場合、税務署も知っているので５％以上は管理費を認めない場合が多い様です。
必ずでは無いですが５％までにしておいた方が無難です。
なぜなら持ち主が法人代表だという事で節税目的がわかりやすい形だからです。
個人から法人に管理を依頼して管理費を支払うので５％の節税が可能です。
他にもリフォーム時に法人を通して法人で２０％～利益を取って個人から支払うといった方法も取る事が出来ます。
個人としては経費として、法人としては利益としてとなります。
こういった契約もしっかりと個人と法人の間で契約書を交わさなければ認められません。
書面で証明する事が必要となりますのでしっかり作成しておきましょう。
サブリース契約
不動産を立ち上げた法人に一括して貸す方法になります。
こちらの場合は入居率が高い状態でないと税務署が否認します。ですので入居率が高くないとこの方法が取れませんがこちらの場合は委託手数料で２０％ほど取れます。
管理費では５％ほどしか法人に還元出来ませんでしたがこちらなら２０％ほど還元出来ます。
修繕費に対しても法人の利益を乗せられるのでその分も法人の利益に還元出来ます。
この場合も契約書をしっかりしておきましょう。
建物を法人に売却する
法人に対して建物を売却する方法です。
メリットは家賃が全て法人の売り上げとなります。
この場合は建物を法人に売却して土地は個人で所有します。そして法人からは土地の使用料と役員報酬を取ります。
法人にはお金が残せますが、法人への売却時に建物取得税がかかります。
また、建物の売買契約書と土地の賃貸借契約書もしっかり揃えなければなりません。
以上の様に法人へ利益を渡して法人の経費で消化していく方法で節税が可能ですがやり方や考え方によっては税金の課税が個人と法人で行われてしまう為、メリットばかりでない場合もあります。
各個人の状況によって変わってきますので税理士としっかり相談をして決めていきましょう。
経費と法人利用
不動産投資での経費とについて会社や事業を行っていると経費というものが計上出来ます。
経費はその金額に対して税金を支払わなくて良い事になりますので有利になります。
会社は最初に経費というお金を使ってからその後に残る利益に対して法人税という税金が
かかります。
経費として取れる範囲が法人の方が圧倒的に多く取れるので法人に利益を還元していく方法
が良いとされています。
最終的に法人から給料として不動産投資の利益を受け取る方法になります。
こういった方法もケースバイケースになる事が多く税理士と相談しながら進めていきましょう。
まとめ
不動産投資と税金は切っても切れない関係があります。
税金関係は法的知識も重要になってくるので税理士としっかり相談して決めていきましょう。
法人を立てたりする段階では顧問税理士をお願いする形にして税の専門家意見や作業をしてもらう事で投資自体が非常に有利に展開する場合もあります。
税理士費用は経費と割り切って必ず税理士を付けましょう。
早い段階から確定申告なども任せておけば自分の時間も節約出来ます。
税金の部分は一度自分でやっても後々にあまり生きて来ないので早めに税理士任せた方が得策です。
