不動産投資物件を購入した後に重要なのは借りてくれる人を募集する事になります。
満室物件を購入した後は暫くは募集活動が必要ないかもしれませんが、必ず入退去は発生します。新しい入居者を募集するのにはどうしたら良いのか？
客付け基本知識
不動産物件購入後の客付け基本知識として客付け業者は沢山ありますがまずは現状で客付けをしている業者からヒアリングをしてみましょう。
そこでどの様な募集活動をしているのか、実際にどの位客付けが出来ているのか仲介手数料の話などを中心に把握しましょう。
ライバル物件はどうなのか調べる。
自分の物件の周囲にはライバルがいるはずです、同じような物件や間取りの場合ライバルの募集家賃はどうかなどを調べます。
まずは募集家賃です、物件の魅力をリフォームでアップさせたりする事で内覧に来た人にアピールする事は出来ますが、そもそも内覧に業者が連れて来なければ話になりません。
入居者を案内しやすくする為にも募集家賃が一番最初に来る要素です。
サービスや立地条件に対してどうかという部分よりもまずは家賃で勝負になります。
周辺と比べて家賃設定はどうかという部分を一番最初に考えましょう。
家賃設定を周辺よりも安く設定できれば入居者の選択対象に入る事が出来ます。
入居したい理想的な物件→現実的な物件→安い物件
矢印の流れで最後は家賃がいくらなのかというのが現実問題で一番重要になります。
その為にも安く買って安く貸すが一番最初の購入時に考えることになります。
客付け業者別の物件紹介依頼方法
客付け業者別の物件紹介依頼方法としてはエリアの現状を把握する事が一番最初になります。
入居募集をかけるエリアでどんな不動産業者が賃貸の仲介をしているか調べ上げます。
ＦＣの仲介業者が多いと思いますがその中でも地元だけで入居募集をしている不動産業者があります。
こういった業者は地元企業とパイプがあったり現地に合わせた入居募集が出来る不動産業者もあるのでＦＣ以外の業者にも注目してみましょう。
基本的にはＦＣの仲介業者と地元の不動産屋と依頼する手順は変わりませんが地元の不動産屋がＦＣにも募集を出すならうちはやらないという業者がいますので購入時の仲介業者や金融機関、管理会社などにも聞いてみてＦＣと地元有力不動産店とどちらが力があるか見極めましょう。
ＦＣは色々な業者に客付けの依頼を出しましょう。
同じ内容でどこの業者が客付け出来るか調べるためにも網羅すのが良いと思います。
自分の物件を優先的に紹介してもらう方法とは？
自分の物件を優先的に紹介してもらうにはやはり仲介料金の条件面を優遇する事です。
業者の方から提示される場合多いですが可能であれば仲介手数料を上乗せする相談をしてみましょう。
他にも入居者から家賃の値下げを言われた場合にどうしたら良いかを先に伝えておきます。そういった場面で今決めてもらえば家賃を下げるという権限があると営業も決めやすくなります。
いくらまでなら下げてもいいという事を前もって営業担当と相談します。
他には満室にしたら管理を変える約束なども有効です。
管理会社を変更する事も視野に入れて客付けをちゃんとやってくれる業者に管理を任せるというのは理にかなっています。
これは不動産屋の社長と話をするのか従業員と話をするのか、ＦＣフランチャイズ店なのかで若干変わってきますが、担当者に別でボーナスを出すという方法も可能です。
ＦＣでは特に断られる事が多いですが、中には乗ってくる従業員もいます。
そこで、現金を渡すと相手も領収書を切るわけにいかないので経費になりません。
そこで商品券です。
多くなくても良いので１万円前後で家賃に合わせて設定すると良いでしょう。
ポイントは先にボーナスがある事を伝える事です。
後から客付けしてくれてありがとうではあまり意味がありません。
ただのお礼になってしまいその事で客付けを優先させることは出来ません。
まとめ
客付けの仲介業者とも最後は付き合いですので店舗に訪問して状況を聞いたりメールやＦＡＸで連絡をとりつつコミュニケーションを取っていきましょう。
不動産のオーナーやアパートの大家など客付け業者が相手にする物件所有者は元々お金持ちだったりするので横柄な態度の人が多いです。
そこでなるべくソフトに対応してボーナスまで出す大家やオーナーは客付け業者から見ても良いお客さんになります。
なので、へりくだる事はないですが客付け業者も仲間だと思って丁寧に対応しましょう。
