不動産投資物件を購入するにあたって一般的な売買で手に入れる方法と競売にて手に入れる方法があります。
競売の中でも特別売却といったものがあり更に安く物件を仕入れる事が出来る可能性があるので確認しましょう。
競売での特別売却とは？
不動産物件の競売で特別売却とは競売の売れ残りを売却するという事になります。
つまり、競売には出されたけど誰も入札しなかった物件です。
そういう物件は特別売却に出されてすぐに入札する事が出来ます。
期間入札と特別売却は繰り返されていて、まずは期間入札で入札を募り落札者が居なければ特別売却となります、それでも入札者がいない場合は減額されてまた期間入札に出されます。
この時に前回の価格から３０％ほど減額されて出品されます。
そしてまた入札者がいなければ特別売却から更に減額されて再度期間入札へと流れていきます。
３回繰り返された最後の特別売却が最安値になるのでそこで購入出来れば最安値で購入出来たことになりますが、そこまで売れないという事は売れない理由があるので難しい物件の可能性が高いです。
特別売却は更に入札までの時間が無いのでここで融資を利用する場合は難易度が高いと言えます。
競売購入後の強制執行とは？
最近、不動産競売購入が多くなった背景に強制執行などの法的措置が整備されてきたからという事があります。
昔は競売物件の建物内に居座ってお金をせびるチンピラなどが少なくなりました。
以前は落札後の物件に占有者がいた場合の排除は落札者本人が行う必要がありました。素人がその手の人と対峙しなければならなかったので難しかった背景があります。
短期賃借権で部屋を貸していた場合、その短期賃借権は３年も保証されていたのです。つまり出ていく場合に３年間分の家賃等を落札者に請求が出来たのです。
この様な事が多かったので素人が競売の占有解除を行う事は難しかった背景があります。
しかし、法改正によって強制執行が可能となり、もし執行に従わない場合は警察が取り締まる事が出来るようになりました。
これは具体的には引き渡し命令という手続きを行うと可能です。
短期賃借権の３年保護を６か月まで短縮され、３年分の家賃を請求していた人達も警察に逮捕される可能性があるのでいなくなりました。
以下に具体的な流れを記します。
１引き渡し命令の申し立て
裁判所で引き渡し命令を申し立てます。
これには期限があり残代金の納付後から６か月以内に行わなければなりません。
２話し合い
ここでは占有者と話し合いを落札者が行います。
不安な場合は不動産屋などに立ち合いをお願いする事が出来ますが費用が発生します。
話が出来ない場合はすぐに強制執行にうつりましょう。
３強制執行の申し立て
話し合いで解決できない場合は強制執行をします。
これは引き渡し命令の申し立てをしないと出来ません。
４明け渡し
晴れて自分の物件として扱えます。
引き渡し命令は条件を満たしていれば裁判所が発令します。
占有者に対して裁判所から引き渡し命令が送達されて執行公告となり占有者は不服の申し立てが出来ます。
不服申し立てが無い場合は命令が確定します。
次に強制執行を裁判所へ申し立て執行補佐官という裁判所が委託した業者が強制執行を行います。
占有者を強制執行により排除して明け渡し完了となります。
強制執行に対して占有者が抵抗した場合は強制執行妨害罪となり警察が占有者を逮捕出来ます。
こういった事態になる前に話し合いで解決できる事が望ましいです。
競売購入物件の運営について
不動産競売購入物件の運営については占有者が持ち主であった場合はその後の家賃が支払えるかどうかという問題がありますがそのまま住んでもらうという手もあります。
こういった部分はケースバイケースになりますが交渉が出来る占有者であれば可能です。
集合住宅であった場合は各戸と交渉になりますが後の契約のまき直しや賃貸管理を任せる予定の管理会社にお願いするという方法もあります。
別途費用を払えば交渉にあたってくれる不動産屋はあります。
占有者と賃貸契約の場合に支払が不安な場合は保証会社を使わせるなどして対応しましょう。
まとめ
競売だから安く買えるといのは正解かもしれませんが、その分のリスクは潜んでいるという事になります。
初心者のうちから競売物件に注力するのは難しい部分が多いのである程度物件を所有したり頼れる管理会社や不動産業者を見つけてからの方が成功する確率が高くなります。
融資の問題もあるので金融機関との関係も大切です。
キャッシュが手元に潤沢な場合は良いですがそうでない場合がほとんどだと思いますのでやはり最初は通常売買の物件から探しましょう。
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