不動産の購入方法については競売で取得するとう方法もあります。
一時期は盛り上がりを見せプロが多く参入している市場でしたが徐々に一般にも浸透して競売だから安く仕入れられるといった事も少なくなりました。
任意売却も参加出来ればチャンスです。
不動産競売とは何なのか？
競売とは住宅ローンや借入金の返済が出来なくなったとき、借り入れの担保のなっている土地や建物などの不動産を裁判所が強制的に売却する事を言います。
これは債権者となる銀行などが裁判所に申し立てることによって実施されます。
裁判所は最低売却価格を定め最高額で入札したした人が不動産の所有権を得る事になります。
入札といってもセリ形式ではない為、最低入札額以上で最も高値を付けた人に決まってしまいます。
誰がいくらで入札しているかは開札の日までわからないので入札をする側としては一発勝負になるので入札額を決めるのには慎重になります。
法律用語では「きょうばい」ではなく「けいばい」と読みます。
競売のメリットとしては安く物件を買えるチャンスがあるという事です。
一般的な市場価格よりも安くなる傾向があります。
デメリットとしては売主が裁判所となるため瑕疵担保責任が付かない事です。
瑕疵担保責任とは購入した物件に大きな欠陥があった場合に売主に対して修繕などを要求できる権利です。
その他には占有者がいる場合は追い出しをしなければなりません。
占有者とは競売物件内に住んでいる人の事です。
以前はトラブルや費用がかさむのが占有者に対しての対応でしたが今は強制執行という裁判所が占有者を追い出す手続きがやりやすくなったので簡単になりました。
そうはいっても一般売買からしたら手間のかかることが多く、不動産屋などに代行を依頼すると割高ななってしまうケースもあります。
また、入札前に占有者がいる場合は内見という下見が出来ず資料に頼ることになります。
強制執行がやりやすくなり一般の人が入りやすくなったため以前より割安感は薄れましたがそれでもまだまだ安く買えるチャンスがあります。
条件が悪い物件は業者も転売しにくいと判断された場合に自身が投資物件として購入するには割安な物件も存在します。
この場合は古い物件であったり問題が多い場合が多いですが超格安になる場合があります。
リスクとリターンを慎重に見極める事が出来れば面白い市場です。
競売は融資が利用しにくいので現金一括が基本となります、また競売で融資が引けるほどに信用力が高まればお宝物件を購入できる確率が上がるでしょう。
任意売却とは？
不動産の任意売却とは住宅ローンや借入金などの支払いが困難になった時、所有者と債権者の間に仲介者が入り不動産を競売にかけずに所有者、債権者、買主の納得いく価格で売却を成立させることです。
任売と呼ばれます。
何らかの理由で住宅ローンなどの返済が困難になった場合は銀行などの金融機関は抵当権に従って所有者の不動産を競売にかけ現金化しようとします。
競売だと落札がいくらになるのか分からない事や市場価格より安くなる事が見込まれます、更に入札期間が設けられたりしますので現金化までが時間が掛かり不確定要素が多くなります。
そこで不動産業者や弁護士などが所有者と債権者の間に入りなるべく両者に満足いく価格で売り捌いていくのが任意売却です。
この任意売却のメリットは競売に入る前に行われることが多いので多くの人に見られる前に話を進め購入出来る可能性がある事です。
任意売却では売却を急いでいる場合や債権者と所有者の関係など複雑なことも多くこちらもローンの準備を手間取っていると現金購入やライバルが現れて突然売れてしまう事もありやはり日ごろからの金融機関のつながりが大切になります。
既に売り手が破産している場合も多く債権者の債権減額要求さえ通ってしまえば銀行との価格交渉が通ればすんなり売却になるケースが多いです。
購入時の買い付け証明と指値
物件情報を得て物件の現地調査をして色々な角度からシュミュレーションや検討を重ねていざ本気で購入しようという時に記入する書類が買付証明です。
競売以外では書くことが多い書類になります。
買付証明では購入希望価格を書くのですがここで売り主の売却希望価格より安い値段を付ける事、つまり価格交渉する事を「指値」と言います。
例えば２０００万円の物件に対し１５００万円で価格交渉をする場合などが指値にあたります。
この指値ですが人気の物件に指値をしていても希望価格で買う人が現れればその人が購入してしまいます。
既に割安な物件に指値をして通らないうちに買われてしまう事もあるので充分考えてから指値をしないといけません。
指値自体は仲介業者にも嫌われます。
理由は一つ、自分たちの仲介手数料が減るからです。仲介手数料は物件の売買金額から一定の割合が上限額となるので、売買金額が低くなると自分達の取り分が減る事になります。
まとめ
不動産の購入方法は一般的に売られている物を買うだけでなく、競売と呼ばれる裁判所のシステムや任売と呼ばれる銀行や不動産屋、弁護士が行っているクローズドなシステムなど多岐にわたります。
それぞれでメリットデメリットがありますのでリスクをよく見極めながら購入方法を検討する事が重要です。
指値については極端に安く買える場合がありますがそれは安くしても売りたい何かがあるからです。そのリスクを十分理解してから購入しなければなりません。
指値が通り過ぎるのは逆に疑う必要もあります。
指値の仲介業者手数料対策としては指値が通っても別な部分で手数料を補てんするなどの事前交渉を仲介業者としておけば問題ない場合が多いかと思います。
