不動産投資で物件を運営していく中でトラブルはつきものです。
入居者から設備関連のトラブルやクレームが入り対応しなければならない事もあります。
管理会社を依頼していれば直接的に対応する事は無いにしても管理会社から対応の指示を求められます。
不動産を運営して入居者から設備トラブルのクレームがあった場合
不動産を運営していて自主管理の場合は直接的に入居者から設備トラブルやクレームが入ります。
管理会社を挟んでいる場合は管理会社宛に連絡が入り後に管理会社から連絡が入ります。
管理会社がある場合は初期対応をしてもらえるので良いですが管理会社が無く自主管理の場合は初期対応も自分でしなければなりません。
夜中に突然、水道が破裂したり下水が詰まってしまったという連絡も自主管理の場合は連絡が直接来ます。
自主管理の場合は直ぐに対応してもらえる業者を手配して入居者と連絡を取りつつ対応します。
その後、現場での業者対応を待ってその後の入居者とのやりとりが必要です。
そういった部分を代行してもらえる管理会社はやはり便利です。
管理会社の場合はその辺の対応が終わって修繕費用の相談やその他の報告を待つだけになります。
トラブル対応の費用に関しても実費だけ管理費に上乗せされて請求などでも対応してもらえます。
自主管理の場合はオーナーも入居者も手間がかかることが多く特に部屋数が少ないうちは良いのですが多くなるにつれて自主管理だけでは回らなくなります。
火災保険と設備関連の付帯保険活用
不動産を購入する際に火災保険に入ることが融資を受ける場合にはほぼ強制となります。
この火災保険なのですが建物設備が故障や破損した際に使える場合があります。
適応の範囲や条件についは各保険会社や代理店によって変わって来てしまいますが保険適応になる場合が多く費用的に非常に助かります。
万が一やトラブルというのは不動産投資運営をしていく中では必ず起こります。
１年２年の運営の話では無いので必ず設備関連は修繕が必要になる場合があります。
その際に建物本体設備とされるものに関しては故障などで使えなくなった場合に修理や交換時の費用が保証される場合があります。
詳細は各保険会社や保険の種類によって変わってきますので説明しきれませんが保険のプラスオプションというか特約事項が付けられるタイプの物であれば出来るだけ保証の範囲を広げて契約しましょう。
特約を付けても年間の保険料からしたらたいした金額ではありません。
勿論全て経費ですのでしっかりとした内容の火災保険に入る事をお勧めします。
入居者退去立会いと原状回復リフォーム
投資物件での入居者退去立会いと原状回復リフォームに関しては管理会社を入れている場合は管理会社が行います。
そうでない場合は自主管理で立ち会う時にリフォームを請け負う業者を連れていきます。
経年劣化と思われる部分まで退去時精算を請求するのは難しくなって来ています。
基本的に敷金は返却される物と認識が広まってきており入居者の負担を求める場合は入居者の承諾が必要とされる場合が多いです。
退去清掃に関しても清掃されていれば請求出来ないなどと言われておりますが基本は退去清掃と壁紙、クロスなどの張替えや壊れている、破損している設備の修理交換代金は請求します。
退去時に確認して後日請求する形になります。
その後のリフォームは退去清算で確保できた金額と設備のリニューアルが必要な部分の見積もりを合わせて考えましょう。
退去清算だけで全てのリフォームが賄えれば良いのですがそれだけでは次の集客が難しい場合などはプラスアルファで設備等の入れ替えを検討します。
まとめ
いざという場合の保険ですが不動産管理物件では使用する頻度が高くなります。
個人では火災保険の利用はしたことが無いですがこういった物件に関してはお世話になっています。
自分で直接保険会社とやり取りするよりも代理店を挟んでやり取りした方が保険請求がやりやすいと思います。
代理店の方が資料をまとめてくれたり、出る場合と出ない場合のポイントを教えてもらったりと助けになります。
火災保険も必要経費ですのでしっかりと利用しつつ運営全体の役に立てていきましょう。
