中古の物件購入後はリフォームをして価値を上げながら入居者が早く決まるように工夫したい所です。
新築や満室の場合はすぐに必要無いことかもしれませんが、物件は必ず古くなります。退去された方があった場合はその後にリフォームをして次の入居者を募ります。
物件購入後のリフォームに関して
不動産物件購入後のリフォームに関しては空室がある場合でまだ手付かずの状態であればリフォームが必要です。
なるべく費用をかけずに入居者の集客につながるものを考えたいです。
費用対効果を考えると募集家賃に対してどこまでリフォーム費用をかけるかという考えが良いと思います。
安い家賃では安い内容で高い家賃では高い内容でとなります。
自分の物件で募集家賃や部屋タイプがある場合は家賃に応じて考えます。
例えば家賃が５万円以下であれば最低限で済ませておくべきです。基本的な修繕として使えない設備や不具合が出ている箇所を直して壁紙も部分的な交換にとどめておくなどの工夫が必要になります。
基準はぞれぞれですが５万円以上になればクロスの全替えやプラスの設備を追加するなどになります。エアコンが古ければ新しい物やキッチンが壊れていれば新しいものなどへ、他にもカラードアホンウォシュレット、追い炊き風呂などを取り入れられます。
照明や空間を広く見せるためのミラーなどの小物も用意すると効果があります。
大きく費用が掛かるものからそうでもないものなど費用が少なく出来る事は全てやろうくらいの方が印象が良くなります。
少し費用は掛かりますが家具付きにしてしまうという方法もあります。
冷蔵庫、洗濯機、テレビ、電子レンジなどでしょうか。
中古で揃えれば費用は少なく済みますし、万が一壊れた場合でもまた違う中古を提供するという方法で修理代金なども中古ですので使いきりと考えられます。
セルフリフォームという方法
日曜大工が好きで時間にも余裕がある方はセルフリフォームという方法もあります。
最近はホームセンターなどでなんでも揃いますので腕に自身がある方や、やってみたいと思う方は自分でやってしまうのが一番安いです。
リフォーム費用はほぼ人件費ですので材料だけであれば安いです。
賃料が低い部屋などは練習がてら色々と工夫してみるのも面白いかもしれません。
しかし、やはりプロの仕事と素人は時間も仕上がりも比べ物になりませんので、自分でやってみたけど上手くいかずに結局プロに頼んだという事が無いようにしましょう。
クロスやフローリングが貼れるようになると一気にリフォーム費用が安くなります。
水回りなどの特殊な工具や技術などが必要になるもの以外はチャレンジしてみてもおもしろいかもしれません。
リフォームを分離発注方式で行う
リフォームを分離発注方式で行うとはどういう事かというと、作業代金を支払って部品に関しては別で発注をかける方法になります。
たとえはトイレ交換であればトイレを交換する職人の用意と新しいトイレという品物それぞれで発注して職人さんに作業してもらう事です。
職人や作業内容によっては部材の支給だけ別でやってもらえない場合もあります。
そこの部分で儲けが乗っかっている場合があるからです。
しかし、その部分は必要なく手間賃だけで良いという職人もいますのでその辺は聞いてみたり探してみないとわかりません。
こういた職人が一人見つかるととても便利で修繕やリフォームが安く済むようになります。
本来は管理会社や不動産屋などの手数料が乗っかるので高くなるリフォームも直接大工に依頼すれば相当安くできます。
大きなリフォーム場合は見積もりを取って手間と部材に分けて見積もりを取り直したりという作業をしますがそもそも大した金額でなければ取り合ってくれる業者は少ないです。
まずはそういう方法もあるという理解にとどめておきましょう。
まとめ
リフォームや修繕は不動産投資物件を購入して所有している限りずっとついて回る問題になります。
この部分の費用をどの様にコントロールするかで運営がうまくいくかいかないかが決まるといっても過言でないでしょう。
ＲＣであっても木造であっても一緒です。ＲＣの方が物件全体の修繕費などは高額になります。逆に木造はしっかり手入れをしていれば長持ちさせることが出来ますし、万が一の場合も費用が安く済む事が多いです。
ご自身で出来る方はそれが一番安いのでそうするべきですし、そうでない方は長く付き合える個人事業主の職人や大工を見つける事が一番安上がりです。
安くやってもらう代わりに仕事は必ず回してあげたり、何かのタイミングでは少し高くてもその職人を使ったりして持ちつ持たれつの関係が出来ればベストですね。
良い人と出会えれば急な場合でも電話一本で対応してもらえたりします。
良い出会いはこちらから声をかけないと生まれません。職人から持ちかけるのは紹介業者がいればタブーですからね。
