新築での不動産投資はハードルは高いですがエリアと需要がはまれば強気の賃料設定が可能になります。
特色がある物件は需要も高く強気の家賃で貸せる可能性もあり魅力的です。
どの様な需要があるか見ていきましょう。
これから需要が増えるトレンド物件
賃貸で人気がある物件はどういった物件でしょうか？
やはり第一に来るのは立地条件であり住みたい町や通勤通学に便利であることが第一条件として挙げられます。
次に間取りと家賃のバランスです、安くて良い物件が良いのは皆同じです。
そういった大多数の意見とは別にペットに特化した物件、ペットと言っても犬に特化、猫に特化といった物件もあります。
他にもデザイナーズと呼ばれるデザイン性が高い物件などが新築の物件では人気があります。
新築なので根本的にコンセプトから需要に合わせた設計が可能になり、そういった特別な魅力ある物件は立地や間取り、賃料といった大きな要因をすべて覆す場合もあります。
通勤通学が遠くても、賃料が高くても人気物件になる場合があります。
しかし、中古購入の場合はそういったコンセプト物件にする場合には高額な費用をかけてリフォームするしかありません。
経費が掛かれば利回りは悪化します。なるべく経費をかけないでコンセプト賃貸を運営する方法として他では受け入れを拒否されたりする外国人、高齢者、生活保護などの受け入れを考えてみるのが有効的です。
万が一のことを考えて入居を断られる確率が高い人たちを受け入れるのが費用も掛からず現実的です。
外国人や高齢者など心配な場合はしっかりと家賃保証会社を付けておけば問題ありません。
外国人などもしっかりと入居の段階でルールを説明しておけばトラブルになりません生活保護者なども家賃はきっちり払わないと生活保護が打ち切られるので滞納の心配は少ないです。
そういった入居を断られやすい属性の方より普通だと思っていた方の方が家賃滞納や踏み倒し、夜逃げなど平気でやります。
人は見かけによらないという事です。
物件の建築コスト削減法
不動産投資物件の建築コストを削減するにはまずは相見積もりになります。
どこの業者が安いのか競わせて注文をします。
業者側の理由でどうしても工事を取りたい場合は限界まで下げてきます。
会社の状況にもよったり、その担当営業マンの成績だったりする部分があるので一概に安くなるとは言えませんが一社しか見積もりを取らないと安くする必要性がないので高いままの見積もりとなります。
次に分離発注と施主支給になります。
見積もり内の手間賃、人工代と材料費を分けて表示させ明らかに材料費が高い場合は施主支給と言ってこちらで部材を用意して手間賃だけでやってもらう方法になります。
しかし、これをやることで建築業者の利益が減るので難しいのですが高額で可能な設備に関しては施主支給するべきです。
キッチンやトイレなどの水回り商品や部材が他と比べて高くなります。
他にも、中古物件でも使えるコスト削減方法です。
それはガス会社の変更で設備の交換をする事です。
どういうことかというと、建物全体で契約しているガス会社があります。
これは個々の部屋の賃借人が毎月支払う光熱費になりますが、入居者はこのガス会社を選ぶ事が出来ません。
しかし、ガス会社としてはまとめて一か所で複数契約が取れるので集合住宅はオイシイ契約先です。
建物全体のガス会社を変更出来るのは所有者の特権でもありますので契約がほしいガス会社から良い条件を引き出してガス会社を変更しましょう。
各戸の変更対応などはガス会社がやってくれるので難しくありません。
場合にっては入居者のガス代金も低くなるので喜ばれます。
このガス会社の変更でガス会社から提供されるものはエアコン、給湯器、リフォーム代金の一部負担など多岐にわたります。
契約が多ければ多いほど良い条件が出ます。
こういったガス会社の契約変更や新規の契約を持ち掛けることで大きなコストダウンにつながります。
借地権以外での狙い目土地
安く仕入れられる土地として旗竿地というものがあります。
土地の形状を指して言うのですが旗のように奥まった場所に接道があって敷地がある状態の土地になります。
敷地面積の割に接道部分があるので実際の利用出来る面積が少ないという変形地です。
一般的に考えれば使いにくい土地ですが不動産投資を行う上では安く土地を仕入れる事が大前提になりますし、特に首都圏では土地価格が非常に高いためこういった不人気な形状の土地を狙って収支が合う新築賃貸物件を企画しましょう。
まとめ
新築不動産投資は画一的でない特色のある物件が良いとされる場合と立地や条件によってはスタンダードな物件を計画して入居対象になる層を広くした方が良い場合とそれぞれです。
特色ある物件で入居者を引き付けようとしてもそういった特色を必要としない層の方が多いのが現状ですのでやはり、安く建てて安く貸すが基本になります。
これは中古物件でも同じことです。
安く買って安く貸すがベストの方法になります。
