不動産【投資】というからには利回りの考え方が必要です。
投資の対象となっているものは他にもたくさんあります、株式投資や外貨など。
その中でやはり重要になってくるのが利回りです。
短期で売買する物を除けば長期的な視野でどの様な結果を出すのかが重要になります。
不動産投資の利回りとは？
不動産投資の利回りとは不動産を買った場合の年間リターン率になります。
銀行預金の利子と考え方は一緒です。
例えば１００万円を投資して年間のリターンが１０万円だった場合は利回りは１０％になります。
１０万円÷１００万円＝利回り１０％
これが不動産投資の場合は次の様になります
年間家賃収入÷物件価格＝利回り
例えば年間の家賃収入が１０万円で物件価格が１００万円であれば利回りは１０％という事になります。
これが表面利回りというもので利回り○○％と表記されているものになります。
大まかな物件のスペックを判断する上で重要な指標となり不動産投資の中でも重要な指標となります。
この表面利回りからもう少し掘り下げて考えるのが実質利回りです。
実質利回りとは不動産投資物件を運営していく中での必要経費や不動産投資物件購入時にかかる経費を差し引いてより正確な不動産の収益を見る指標となります。
不動産を運営していく中では色々な経費が掛かります。
固定資産税や管理費、借り入れ利息や修繕費、仲介手数料などといったものになります。
この経費が多ければたとえ表面利回りが高くても実質は経費や運営費が高くついてしまい利回りが下がります。
その他に物件情報に載っている利回りが満室を想定しているものである場合があります。
これはどういうことかというと、現状は空室があるが募集している家賃で入居者があればこの位の利回りになりますいう予想のお話です。
例えば先ほどの例で年間１０万円の家賃収入があれば１００万円の投資に対して１０％の利回りですが家賃収入が無ければ０％です。
しかし、想定で１０％の利回りが見込めますという表記が許されているので勘違いしない様にしましょう。
他の金融商品との違い
将来や老後の事を考えて貯金をしているという人は多いと思います。
貯金も利子が付くので不労所得といっても良いでしょう。
不動産投資も購入後はアウトソーシングが可能でほぼ実労働が無い形にも出来るので銀行預金と比較してみます。
例えば三井住友銀行の定期預金金利ですが１０００万円定期で預けても０．０１％ですので年間１０００円です(２０１７年現在)そこから更に税金を引かれます。
昔は長く預ければ金利も高くなる事が多かったですが１０年預けても金利は一緒です。
もちろん銀行によって様々な商品が用意されているので一概には言えませんがこの程度です。
マイナス金利導入から国債に関してもマイナスになってしまいました。
次に株式投資やＦＸなどの投資に関してですがこちら専門的な知識や常に相場を意識して生活していかなければならない為、不動産投資や銀行預金などとは違い労働型の収入となります。
投資信託やファンドなどこちらもある意味での外注化が可能ですが手数料もかかりリターンも未知数です。
こういった投資は投機的な部分もあり株式投資などは株を所有していた会社が倒産してしまえば全てが無くなります。株券はただの紙切れになります。
今は株券といったものもありませんが、馬券みたいですね。
不動産投資は最後に土地だけは残るというメリットがあります。
日本が無くなってしまう日が来ればそのメリットもなくなりますがそんな状況ならば全てが終わってしまっています。
経費や運営費は？
物件購入後に運営していく為には経費が掛かります。
もちろん全て自分で行う場合には必要ないかもしれません、実際に自身でリフォームから客付けなど資格が必要な場合もありますが自ら資格も取得して行う方もいらっしゃいますが現実的ではありません。
ほとんどの方が管理会社に一括して任せる場合が多いかと思います。
中古物件で売買にて物件を入手した場合にはそれまで管理してきた管理会社があると思います。
そのまま管理を任せるのも可能ですが、管理会社の管理が悪く入居率が低いままで売却せざるをえなかった場合も少なからずあります。
私の場合も管理会社を変更したことがありますが全くもってでたらめな管理をされていました。
大手のＦＣ契約している会社さんでしたが。
管理会社の仕事は物件の清掃や見回り、入居者の入金管理、入居者からの問い合せやクレームの管理などが一般的になります。
入退去の立ち合いや修繕管理まで多岐にわたります。
費用的には家賃の３％～が発生します。
やはり、管理会社を入れないと家賃の入金管理や督促などの作業が大変になります。
このあたりは私が自主管理した事があるので分かるのですが入居者からの問い合わせは昼夜問いません、対応時間を告知しても関係無いですからね。
次に修繕費が必要になります。
これは決まった金額ではないのですが建物や設備も時間がたてば劣化して修理や交換が必要になります。
あとは税金、固定資産税と都市計画税です。
毎年支払になる税金ですが、物件の所在地や建物構造などによって各自治体が決定している地方税ですので購入前に確認しておいた方が良いでしょう。
それから火災保険。こちらは融資を受けて購入する場合必須になる事が多いですがこちらも毎年支払う経費になります。
他にも建物に対する保険は万が一の場合に有利になるものが多く支払う金額もあまり高額でない印象です。
もちろん経費なるので最低限の契約プラスアルファをおすすめしたいです。
実際に助かった経験があります。
まとめ
利回りと経費に関して説明しました。
利回りの中でも経費が占める部分が多くなってしまうと、実質利回りが下がってしまいます。
表面だけ見ると良いように見える利回り表記も経費を計算して実質の利回りはどの様になっているのか確認し、現状が想定利回りで空室が何室あるのか？
もしくは満室なのかも確認しなければなりません。
満室の場合はセールスポイントになるので物件情報に記載されていますが、全部空室、全空でも想定の利回りだけ表記されている場合もあります。
大概は想定家賃が相場より高く設定されて表面利回りだけでも高く装っていますので注意が必要です。
