不動産投資には様々な投資対象があります。
基本的にはどんな物件や種類であっても賃料を支払う人がいれば成り立つ投資だと思っています。
しかし、売買を念頭において投資するのか運用益を狙うのかの違いや、リスクとリターンのバランスであったり、購入資金力であったり、各個人で投資対象は様々になります。
その種類と特長をみていきましょう。
マンション区分所有について
区分所有の建物についてです、よくあるのが大型の分譲マンションの１室が売りに出されている物になります。
１人暮らし対象の物件からファミリータイプまで色々ありますが大型物件の一部、一室を賃貸にして運用益もしくは売却益を狙います。
メリットとしては
売買金額が低く買いやすい
立地が良ければ後に売却できる
デメリットは
管理費と修繕積立金が家賃収入を圧迫する。
融資が付かない
といった所です。分譲マンションには管理組合という自治組織をマンション住人で組織してその組合を通じて管理会社などがマンション全体の管理を行います。
管理会社としてライオンズマンションの大京などが有名ですがそういった管理会社が毎月、各部屋ごとの管理料金を徴収します。
また、将来の大規模修繕に備えた修繕積立金の徴収と管理も行います。
こういった費用が管理人の人件費や清掃、共有部分の照明交換などに利用されます。
区分所有の物件は金額が低く買いやすいので初心者の方などが買ってしまう事が多いのですが、家賃収入の見込みを間違えると効率の悪い投資になります。
大きな問題は管理費と修繕積立金が合計で数万円になる事が多く賃料が高く取れる地域であれば良いのですがそういった立地では物件購入費用も高額になります。
表面利回りで１５％あったとして実際の利回りは１０％を切る事も多いので管理費や修繕積立金、駐車場の利用代金など必要な固定費の算入を忘れてはいけません。
アパートマンション一棟について
アパートやマンションの一棟購入からの投資に関してです。
地方なのか都心なのかで内容やメリットデメリットに相違する部分がありますが不動産投資として最もポピュラーで王道的な手法になります。
区分所有などとは違い複数室の物件になりますので空室リスクが分散出来ます。
区分所有や戸建てだと借りる人がいるかいないかですが一棟物は部屋数分のリスクが分散されます。
他にも管理費が全体で計算できますし内容は自分で調整できるので管理会社に支払う管理費を安くする事が出来ます。
表面利回りからの必要経費を引いた実質利回りの差が少ないです。
他にも土地建物が自分自身の名義になる場合がほとんどですので融資を利用する事が比較的可能となります。
融資を利用しやすいというのが最ものメリットで他人のお金を使って利益を上げる事が出来る不動産投資のメリットを享受出来ます。
地方なのか首都圏なのかで方向性に違いはありますが基本的に不動産投資で狙っていく物件種類はアパート一棟もしくはマンション一棟の投資になります。
自分自身の資金力や現状の信用力などによって投資できる金額が変わってきますがこのジャンルについて精通していく事が投資を成功させる近道になります。
戸建て賃貸一軒家について
戸建て一軒家についてですがこちらは都心部では購入費用が高額になる事が見込まれます。
特に土地の金額に対して一軒の物件ですので効率が悪くなります。
通常都心部では高い土地に対して効率を上げるためにアパートやマンションなどの共同住宅にして効率を上げていきます。
ですので戸建て一軒家に関しては不動産投資対象として都心では非常に難しいと思われます。
シェアハウスの運営なども可能であれば投資後の運用方法も広がりますがそういった所まで出来ないという方が多いと思いますのでハードルが高くなります。
実際に売りに出される物件も少ないです。
一方地方に目を向けると格安で放置されている物件や評価額以下の物件もあります。
土地に対しての評価額も出るので賃貸需要がある地域であれば購入対象になります。
戸建てが良いのが管理費などの運営費がほぼかからない事です。
アパートなどは共有部分の清掃などが必要ですが、戸建てには共有部分がありません。
自宅周辺の清掃などは入居者が当たり前に清掃してくれます。
次に共有設備が無いので管理の必要がありません。こういった部分もコストが抑えられます。
地方の最大メリットは購入価格が抑えられるという事です。
理由としては相続などの理由で売りに出される場合が多く投資物件としての需要は見込んでいない為、価格交渉が通りやすいという事があります。
その後の物件アレンジや入居者の客付けに工夫は必要かもしれませんが大家業を行いたい人にはとても良い投資対象になります。
まとめ
投資対象になる物件種類に関して記載しましたが対象はこれだけではなく、店舗やビルなど様々な不動産投資対象物件があります。
最初から特殊な案件に臨むのはリスクが高くなるので最初はやはりアパートやマンションの一棟案件から考えていくのが良いです。
不動産投資を始めてから物件を増やす中で区分所有にチャレンジしたり、地方の戸建てを運営してみたりと経験を積みながらリスクを分散しつつ投資金額を増やしていきましょう。
投資対象を絞り切らない事もリスク分散につながります。
まずは自分が投資する事が出来るエリアと物件種別の相場については誰よりも詳しくなる意気込みで情報収集をしましょう。
