不動産を購入するにあたっては銀行から購入資金を融資してもらって購入する方法が一般的です。
よほどの現金が余ってない限りローンを組んで返済しながら不動産を運営していきます。
よって金融機関とは長い付き合いになり返済期間によっては数十年以上のお付き合いとなります。
購入の為の融資と金融機関
不動産を購入するにあたっては金融機関から融資を受けて購入する場合が大半となます。
金融機関といっても様々があり、一口に銀行といってもそれはそれで沢山の種類や目的を持った金融機関があります。
それではどの様な金融機関から不動産投資への融資が可能なのでしょうか？
日本政策金融公庫
政府系金融機関です。
金利が安く、事業者や開業者に向けた金融機関となります。
政府の方針に従って融資を行う機関です。
個人に向けても教育ローンなどの取り扱いがありますが主に事業や商売をされている方にやさしい金融機関となります。
メガバンク
三菱東京UFJ銀行 みずほ銀行 三井住友銀行が三大メガバンクです。
主に東京２３区大阪２４区内に本店を構えているのが都市銀行と呼ばれその中でも特に大きな銀行がメガバンクと呼ばれている３行になります。
対象顧客も融資においては大企業や資産家が多い傾向です。
地方銀行
スルガ銀行 横浜銀行 千葉銀行など地方に本店がありその地名が付いている銀行が多いです。
メガバンクより規模や取扱高は低いですが小回りが利くので個人投資家向けとなります。
信用金庫
○○信用金庫という地域名が入る名称がほとんどになります。地方銀行より規模が小さくなります。
こちらも地域の事業を支える金融機関で不動産投資には重要な金融機関となります。
信用組合
こちらも○○信用組合という名称で信用金庫と同じかさらに小さな金融機関となります。
ＪＡ
農協ですがこちらも金融機関としての役割が大きいです。
主に農業従事者対象にはなりますが何かしらの関りがあれば融資の可能性があります。
ノンバンク
新生プロパティファイナンスや三井住友トラストローンなど融資業務のみの機関がノンバンクになります。
以上が不動産投資に対して融資を行ってくれる可能性のある金融機関になります。
メガバンクの規模が一番大きくそれ以下が続く形になります。
規模に応じて貸出金利が変わりますので大きな所で借りた方が金利が安く済みます。
当然皆さんがメガバンクで借りたいと思うのですが審査が厳しいという事と、メガバンクが好む物件は限られており規模も大きなものになる傾向があります。
物件にもよりますが地方銀行や信用金庫を使う機会の方が多いと思います。
私も不動産投資で取引がるのは地方銀行と信用金庫です。
あと、ノンバンクは最初から手を出してしまうとその後の融資が厳しくなる可能性がありますので出来れば地方銀行や信用金庫から打診する事が良いと思われます。
金融機関との付き合い方
それでは自分はどこの銀行と付き合えば良いのだろうか？
まずは自分の取引のある銀行です。生活費の決済に普段使っている金融機関です。
次に今住んでいる地域の銀行や信金になります。
これは地元が地方で東京に住んでいる方やその逆の方に多いのですが今住んでいる地域に支店が無い場合はその金融機関での融資は難しくなります。
絶対的なコネがあったり実家が資産家だという方以外の一般的な方でしたら今の生活拠点に営業店がある金融機関とお付き合いを始められた方が良いです。
メガバンクしか口座を開いていない方も地域の金融機関とお付き合いを始めましょう。
なぜかというと基本的に金融機関の支店などが無い地域での不動産融資は出にくい傾向にあります。
一部スルガ銀行などの不動産投資物件に積極的な金融機関を除いてですが。
金融機関としてもはじめましてのお客様に大きな融資をするのはリスクになります。
ましてや今住んでいる場所が遠方であればその都度足を運んだり運んでもらうのが大変になります。
以上を考慮して金融機関とのお付き合いを始めましょう。
お付き合いといってもまずは口座を開設して何かの決済に使うとか少しだけ定期預金を積むとかで大丈夫です。
取引履歴がある事とその金融機関の営業地域に住んでいるという事が大切になります。
物件購入時にかかる手数料
いざ不動産投資物件購入となった際にかかる手数料で仲介手数料というものがあります。
これは不動産投資物件を購入するにあたって通常不動産以外の商品であれば商品価格以外にかかるのは消費税くらいなものです。
しかし、不動産に関しては売主と買主の直接的な取引の為、不動産屋が物件を仕入れて販売しているというケースはごく稀になります。
売っている人と買う人の仲介をするのが不動産屋ですのでそこに手数料が発生します。
不動産屋は無料でボランティアをしているわけではないので報酬が発生しその金額は法律で定められています。
この他に
不動産を登記する手数料(司法書士などの報酬)
不動産収得税
保証協会の保証料
火災保険
などが必要となります。
不動産物件を購入するのに売買金額とは別に各諸費用が必要となります。
まとめ
金融機関からの融資が無ければ不動産投資を拡大していく事は不可能です。
日ごろからの付き合い方、金融機関による得意分野の差があったり、支店別で対応や考え方が変わったりします。
担当によってもです。
私の場合、信金で過去に付いた担当が不動産投資、特にアパートに大反対派で苦労しました。
過去に担当顧客で苦労したのでしょう、その担当の時は修繕費を通すのがやっとの状態でした。
そういった担当が付いてしまった場合は転勤まで待ちましょう。
２，３年経てば転勤になります、それまでは他行で融資を引こうという長い目で見ながらコツコツとです。
