不動産投資にあたって購入する対象物件の耐用年数が返済と関わってくることがあり耐用年数と返済方法の関係性が重要になります。
投資対象となる物件の種類、建築方法などについて説明し購入の流れを解説します。
耐用年数と返済方法
不動産の耐用年数とは銀行融資を引く際に重要な単語になります。
銀行は対象物件の築年数や構造を見て融資期間を判断します。構造とは建物の骨組みの事になります。
構造は次に分類されます。
木造
軽量鉄骨造
Ｓ造
ＲＣ造
ＳＲＣ造
鉄骨造と書かれているものは一般的には重量鉄骨造になります。
軽量鉄骨造は軽量鉄骨造と記載されている物がほとんどになります。
この様な構造によってそれぞれの耐用年数が設定されています。
耐用年数とは税務署が決めた減価償却の年数になります。
減価償却について軽く触れますと、建物や車などの買い物を事業者がした場合は数年に分けて経費計上する必要があり、それが減価償却にあたります。
例として１０００万円の機械購入をした場合この購入費用を１年で経費とする事が出来ません。
なぜなら儲けが沢山出たときに企業が経費を沢山使って税金を払わないという方法が可能となってしまうからです。
こういった物の償却を何年かに分けて行う事で税金を鈞一的に徴収する為に考えられた方法になります。
例によると１０００円を５年間均等に割って２００万円づつ経費計上します。
この償却期間を建物構造ごとに定めたのが耐用年数になります。
木造 ２２年
軽量鉄骨 １９年
重量鉄骨 ３４年
ＲＣ造 ４７年
ＳＲＣ造 ４７年
他にも細かい分類と使用用途によって耐用年数が変わってきます。
しかし、基本的には住宅への投資が多いと思われますので上記耐用年数だけで良いかと思います。
この耐用年数が融資を引く際の目安となります。
しかし、中古購入の場合は基準となる耐用年数から経過年数を引いた残存年数が融資期間の上限となるというのが基準ですがこの基準以上の融資が引けるパターンもありあくまで目安の数字となります。
建物に対してではなく土地に対しての融資を引くことが可能な場合は建物をおまけにする事が出来ます。
その場合は耐用年数があまり関係無くなる場合があります。
次に返済方法ですが融資の返済方法には大きく２つの方法があります。
一つ目は元利均等返済
これは毎回の支払金額が均等になる返済方式です。
毎回の支払い金額が変わらないので返済当初から最後までの返済計画が立てやすいというメリットがあります。
その反面、長期に渡るローンでは初期に借り入れ元金が減らないというデメリットがあります。
最初は利息の支払いが多いので元金が減りません、ただ毎月の返済額が一定ですから返済計画が立てやすいです。
二つ目が元金均等返済
元金均等返済とは毎回の支払い元金が均等になる返済方法です。
借り入れた残金が均等に減っていくので利息金額も減り、毎回の支払金額が減っていきます。
元利均等払いと比べて利息の支払い総額が少ないというメリットがあります。
支払当初の支払金額が高いので大変ですが支払いが進むにつれて楽になっていきます。
キャッシュフローに余裕のある場合に選択しましょう。
繰り上げ返済
繰り上げ返済とは銀行からの借入期間よりも早く返済をしてしまう事です。
借り入れの際の規約によりますが一部返済の場合に手数料を徴収される場合や一括返済であっても一部手数料が掛かる場合があります。
固定金利の場合は違約金が発生しますので注意が必要です。
繰り上げ返済は特別な理由がない限りしない方が良いです。
なぜなら、不動産投資運営は長期間に渡ります、何年も経つ中でイレギュラーな要素が発生する場合も考えられます。
家賃の未回収や突然の修繕、夜逃げ、原状復帰の代金踏み倒しなど何が起こるかわかりません。
都度、銀行に融資を依頼しても必ず貸してくれるとは限りません。
今より情勢が悪くなれば確実に貸してもらえなくなります。
いざという時の為にキャッシュには余裕を持ちましょう、また銀行はキャッシュを多く持っている人に融資します。
借入金が多くても運営に無理が無く、キャッシュを多く持っていれば銀行はまた融資してくれます。
借入残高よりキャッシュの方が強いという事を覚えておきましょう。
不動産投資対象となる物件
不動産投資対象物件情報には積算評価額が記載されている場合があります。
これは銀行融資の判断にもつながる部分もありますので重要な要素になります。
基本的には銀行から借り入れて購入した物件が競売になった場合にいくらで売れるのかの目安です。担保価値として銀行が見る指標です。
収益物件としては収益還元法で表されます。
詳しくは別章で説明したいと思いますが積算価格は銀行が融資を判断するにあたっての重要要素である事を覚えておきましょう。
それではどういった不動産投資物件を買ったら良いかです。
ここは意見が分かれるところでもありますが一棟物、区分などの種別の前に自分が買えるエリアを考えていきましょう。
現金で購入できる方は除いては皆さん銀行融資を使って不動産投資物件を購入されると思います。
ここで重要になってくるのは融資を受ける銀行の営業エリアかどうかという所です。
地方に住んでいて地銀や信金で東京都内の融資は厳しいでしょうしその逆もです。
銀行によっては首都圏でしか融資が出ない所もあるでしょうし、最初のハードルを下げる為にも不動産投資をするエリアを考えましょう。
次に種別に関してもアパート一棟物であればその種別だけを重点的に見ていきましょう。
全ての種別を見ていてもなかなか相場観を身に付けるまでに時間が掛かってしまいます。
ある程度物件種別を絞ることで相場も見えてきます。
物件を購入する流れ
それでは、いざ良い物件が出てきたらどうすれば良いでしょうか？
まずは情報を掲載している不動産業者に問い合せします。
そこで記載されている物件情報以外に資料が無いか、内見は可能かなど問い合わせます。
次に物件を見に行きます。物件調査をして問題が無ければ買付証明を出して契約を結びます。そして決済です。
契約と決済は同時が多いですので買付証明が通ればその後は購入の事務手続きとなります。
また各項目は別章で解説したいと思いますが大まかな流れはこのようになります。
まとめ
不動産投資では用語や基礎知識の部分で聞きなれない言葉や考え方が多く出てくると思います。
全て重要なことで不動産仲介業者とやり取りをする際にも理解が無いと何を言っているかわからないことになってしまいます。
聞きなれない言葉や意味がわかなない単語や考え方はひとつづつ理解し収得していきましょう。
