不動産投資は中古だけではなく、新築から企画する方法もあります。
既に土地を持っているもしくは購入している状態から土地を活用する為に賃貸物件を建築する場合と土地から仕入れて物件を企画する方法がありますが後者はプロの投資方法になりますので初心者からは少しハードルが高くなります。
不動産投資を新築で行う方法
不動産投資を新築から企画する場合は中古物件と違って準備や計画に時間が掛かりますし土地から仕入れて新築お賃貸を建築してとなるとそれなりの経験も必要となりなかなか初心者が手を出すにはハードルが高くなります。
中古物件と違って利回りも１０％以下になるので後々の家賃下落をどう計画に織り込むかも難しくなります。
既に相続などで土地を所有している場合や土地付きの建物を所有していて解体後に新築を計画する場合は良いのですが土地から探して新築を計画するにはそれなりの経験が必要となります。
仕入先としては中古の不動産賃貸物件を購入する場合と変わりません。
情報サイトや競売といった所から情報を得つつ、任意売却や売りに出る前の土地情報を不動産業者から直接仕入れるなどの方法になります。
その後に事業計画や融資付けなどやはりある程度の実績などがないと難しいです。
土地を安く仕入れることが出来、その後の賃料が落ち込まないであろうと思われる立地条件、運営者がすでに不動産賃貸運営を行っており安定しているなどの条件が無いと銀行の融資は難しくなります。
大手の賃貸アパート建築の会社などは家賃保証を付けている点が銀行から見ると家賃を確実に取れる根拠となるので貸しやすくなります。
しかし、そういった大手で企画すると建物にたっぷり利益が乗るので賃貸運営としては全く旨みが無くなります。
相続などの場合で子孫に賃貸物件を残して相続税を節税するスキームで新築の賃貸物件を利用するケースはありますが全くの新築企画は何かの理由で潤沢なキャッシュが生まれた場合にチャレンジしてみましょう。
新築で計画の場合の土地の仕入方
不動産投資を新築で計画の土地の仕入方としてはやはり競売が主になりますが、ここでもライバルは多いです。
個人の入札者は一般小売価格より安く買えればいいので高く入れてきますし業者も分譲を目論んで入札してくる場合が多いです。
その中でも安く仕入れないと新築で不動産投資は収支が合わなくなるので難しいです。
何度か入れていくなかで落ちたらラッキーという値段で入れるしかなくなり結果落札出来ないという事も考えられます。
そうなると、既にパイプや取引実績のある不動産業者を巻き込んで新築企画をするいしかありません。
やはり、ある程度の潤沢なキャッシュも必要ですし、融資が付くように銀行との取引も多くないと難しくなります。
いい土地が出てきたら考えるくらいで良いかもしれません。
不動産投資を借地権で行う
良い条件の土地が新築での不動産投資の最初の条件でした。
そういった意味では借地権の有効活用も良い方法となります。
土地の単価が高い都内や首都圏で有効な方法となりますが借地権の売買もなかなか表に出て来ない案件です。
一般的に借地権は土地を購入するよりも安く土地利用が出来、固定資産税を支払わなくて良かったりとメリットが多いです。
借地権を購入した場合本当の地権者はほとんど土地を使えません。
借地権の方が強いからです。
そのうえで建物を計画して収支を合わせましょう、土地を購入するよりも地代を支払って運営した方が利益が出やすい場合があります。
やはり地価が高い都内や首都圏が主な狙い目となるでしょう。
まとめ
最初から新築で不動産投資を始められる場合は数年後の売却まで視野に入れた新築の企画をしましょう。
中古で購入するリスクと新築で建ててから色々なメンテナンスが必要になる前に売り抜けるという方法も賢いかもしれません。
それぞれの個人の資産状況や不動産投資経験、業者との繋がりが重要になってきます。
何度か中古の物件で経験を積む中で業者とも関係が深くなり、金融機関とも関係が深くなった所で新築という物にもチャレンジしてみましょう。
自分の資産のポートフォリオの観点でいえば中古ばかりでなく新築も持ちたい物です。
