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銀行融資と全体像、プロパーと保証協会付き融資

投稿日:2017年5月3日 更新日:

不動産投資をするにあたって銀行融資は非常に重要な要素となります。
潤沢なキャッシュフロー、多額の現金を持っていたとしても銀行融資を利用して不動産投資を始める事で手持ち資金以上の物件購入も可能になります。

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不動産投資において銀行融資はなぜ必要か

不動産投資において銀行融資は非常に大切になります。
そもそも不動産投資以外で投資に対して銀行がお金を貸してくれる事はありません。
株式投資にしてもFXにしても銀行はお金を貸してくれません。

また、多額の投資になる不動産投資において現金で購入出来る個人は金額にもよりますが少ないでしょう。
数千万の貯金を持っていなくても、もっと少ない現金でレバレッジを利かせて銀行融資という武器を使えば数千万円の投資が可能になります。

こんなシステムは不動産投資を除いては無いのではないでしょうか?
なのでたとえ現金を持っていてもその現金一括で物件を購入するのではなく銀行融資を引きながら運営、拡大していけば最初の手持ち現金の何倍もの投資が可能です。
堅実に運営と拡大をしていけば家賃収入だけで生活してくことも十分可能ですし、そうしている不動産投資家は沢山います。
もちろんそういった人々全員が資産家であったわけではありません。

購入時における融資の全体像

不動産投資物件購入時における融資の全体像として他のビジネス等に比べて銀行が融資返済の期間を長く設定しています。
通常であれば5年7年といった所が融資の返済期間として一般的であるのに対して不動産投資物件に関して収益不動産に対しては10年20年30年というローンが組めます。金利も2%~と標準的な金利で貸し出してくれます。

その不動産から利回りで10%以上が出る場合がるので単純に考えても毎年プラスになる事になります。
実際のキャッシュフローも長期間でローンが組めれば返済金額は少なくなり手残りが多くなります。
そういったキャッシュフローで生活してくことが可能になる投資が不動産投資です。

なぜ、銀行は収益不動産にお金を貸してくれるのでしょうか?
それは返済の原資となる賃料が見込める構造とその物件における土地や建物の担保価値があるからです。

銀行は返済がされなった場合の事を考えて融資します。
返済がされなかった場合は銀行は競売にかけて物件を現金化する事が出来ます。
事業性の資金などに比べて銀行は万が一の担保が取れるので貸しやすくなります。

銀行から見た場合の積算評価という評価基準が重要になってきます。
それとは別に収益還元評価という実際の運営における評価もあるのですが過去は積算が全てであった時代もありました。
今は収益も見てもらえますがやはり積算価格の重要度が高い金融機関が多いと言えます。

銀行融資におけるプロパーと保証協会付きとは?

銀行融資におけるもう一つの大きな事項として個人の信用審査です。
初めての金融機関からの融資が一番ハードルが高くなる場合が多く、苦戦をする事が多いです。
はじめのうちはサラリーマンであれば給料しか収入が無いのでその範囲での信用しかありません。源泉徴収票の内容とやはり貯金、現金をいくら持っているのかという部分が重要視されます。

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もともと取引がある金融機関でしたら定期預金などが積んであればなお良いです。
定期的に貯蓄が出来る人間をアピール出来ます。
そうでなくても貯蓄ゼロでは融資で賄えない部分の諸経費等はどうするのか?
という事にもなるのでなるべく現金は多い方が良いです。
次にサラリーマンであっても大手企業や一部上場の企業に勤めていれば信用が高くなります。万が一の時は退職金や会社の定期積立などをあてにできます。

公務員なども信用が高いです、公務員などは副業規定などある場合がありますが不動産投資は実務を伴わない場合が多いので大半が内緒でやっているかバレても問題にならないです。

次に融資の保証ですがプロパー融資と保証協会付きの融資があります。
ここで言うプロパーとは銀行が単体でリスクを負って行う融資になります。
債務者が自己破産したら銀行は全ての損失を受けることになります。
保証協会付きは保証協会が万が一の場合に70%~80%のリスク負担をしてくれます。
銀行としては融資を出しやすくなりますが保証料が必要になるのでその分の金利が上乗せされます。

どちらにも枠がありプロパーで1億、保証協会で1億などともいわれております。
保証にも枠があるのでこれ以上の投資は難しいと考えれれると共にここまで融資を引けるようになれば家賃収入だけで生活していく事も可能でしょう。

まとめ

融資に関しては各個人で状況が違う為にどうしたら融資が取れるかは個別での判断となります。
金融機関によっても不動産物件に対する融資の考え方が全く違いますし、支店によっても違います。
支店長の考えや担当者の考え、融資の成績など色々な要素が働いて融資が出るかでないかが決まります。

ここがクリアできてちゃんと利益が出る物件が買えればひとまずのゴールです。
融資を取って物件を購入するという部分が不動産投資のほぼ全てを決めます。
この購入の部分にほぼすべての労力が必要になるのが不動産投資です。

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