良さそうな不動産投資物件の情報を見つけて不動産仲介業者から資料も取り寄せ次に行うのが現地調査になります。
仲介業者を連れての内見と同時でも構いませんが現地での調査は必須になります。
内見予定前に早く現地に赴いて調査するのが手間が省けて良いかもしれません。
購入対象物件を調査する理由とは？
不動産投資物件の情報を得て利回りや経費の計算を経てこれは良さそうだという物件が見つかれば次は現地調査になります。
現地での調査は主に仲介業者が建物内部や空き室がある場合は室内の状態などを説明してくれます。
購入する物件は安くても数百万円から数千万円する買い物になります。
実際の物を見て確認する事は勿論ですが資料には載っていない地域性や入居者の質もしくは管理状態、土地の境界など確認する事が山ほどあります。
こういった現地調査が無く購入してしまうと後から沢山の問題が発生してくる可能性があります。
購入者からすれば発生した事になりますが、既存の物件としては既に抱えている問題の場合が多いのでしっかりとした物件調査でリスクを把握しましょう。
実際の調査は時間帯や曜日を変えて行う事をお勧めします。
購入対象物件が遠方でなかなか足を運べない場合は調査日の朝と昼と夜で足を運んでみましょう。
時間帯によって交通量の変化など地域での特殊性が出る場合がありますので確認しましょう。
少しでも疑問に思ったことは不動産仲介業者に聞いてみましょう。
仲介業者も知っていて説明しないで契約を進める事が出来ません、仲介業者だけでなく管理会社が別の場合はその管理会社にも疑問に思う部分はヒアリングしましょう。
購入する前に住環境を調査
不動産投資物件の住環境として重要なのが入居者がどういった人物であるかです。
どういった事かというと例えば反社会的勢力つまり暴力団関連の人間であったりする場合が最も面倒なことになりまねません。
見極め方は単純に管理会社に確認する事と地方で車がある場合は高級車かどうか、高級車で改造がされている場合は疑ってみましょう。
他にも共用部に私物を置いている入居者やゴミだらけの通路となっている場合など管理がされているはずなのに実際は…という場合があります。
これは管理会社が通達や清掃など行っているにも関わらず入居者が従わない場合がありそういった不良入居者は家賃滞納や周囲への騒音問題などを引き起こす可能性があります。
この様な事は実際の現地を見ないとわかりません。
実際に物件に行く途中が賃貸物件の空き部屋だらけであった場合は今後の客付けが厳しそうだという予測も立てられます。
購入対象の物件の隣が飲食店でニオイや煙がひどい場合。
近くに小規模ながらお墓がある場合。
宗教関連施設が目の前だった場合。
などなど近隣周辺の調査は実際に行かないとわかりません。
また、近所に飲食店などがあれば注文をしながら近隣の事や対象の物件について聞いてみると良いでしょう。
チェーン店などでは働いている方がそもそも地元でない場合もあるので個人店で良さそうな店があれば入って聞いてみましょう。
怪しまれない様に入居予定者を装うのが良いと思います。
これは近所の方がいれば同じように聞いてみましょう。
『今度ここに住もうと思っているんですが～』などが良いでしょう。
どんな人が入居しているのか？
変な入居者や迷惑な入居者はいないか？
事件や事故は無かったか？
どんな職業の人が入居しているのか？
ファミリー向けの場合子供はっどこの学校に通っているか？
周辺に変な人は住んでいないか？
物件についての噂を聞かないか？
こういった部分をヒヤリングしてみましょう。
購入する前に土地を調査
不動産投資物件を購入する前に土地を調査しましょう。
調査といっても簡単なのですが境界に杭が入っているかどうかが重要になるので境界がはっきりしない場合は仲介業者と境界の確認をしましょう。
売主がしっかり確認してくれれば良いのですが事情によって境界の確定が困難な場合もあり念のためしっかり業者と確認しましょう。
次に、土地の傾斜や地盤についてですがこちらも仲介業者や近所でヒアリングできればですがもともと地盤が弱かったり地盤改良がされて建築物が建てられた場合などは今後に注意が必要になってきます。
再建築や売却の際土地の状態がネックになってくる場合があります。
ここも実際に現地で傾斜を測ってみたり地盤を確かめてみましょう。
まとめ
現地調査の重要性は理解頂けたでしょうか？
リスク回避だけでなくリスクを提示して値引き交渉の材料にするなどが可能です。
資金が潤沢な買主が現地も確認せずに机上の空論だけで購入していくケースもありますがほとんどが失敗するか投資額に対して利回りが非常に低くなる事が多いです。
結果的に手放さなければならないなどの状況に陥ります。
特に遠隔地の物件を購入する際には慎重にならなければなりません。
地方から首都圏、首都圏から地方物件などの場合に失敗例が多くなる傾向にあります。
充分なシュミュレーションと現地調査を徹底しましょう。
