不動産投資物件購入時には用語の意味や取引の仕方をしっかり知識として持っていないと理解が出来ない事が多々あります。
今回はその中でも投資物件だけでなく自宅購入時にも必要となる知識になります。
投資だけでなく活用できるので確認しておきましょう。
不動産における都市計画と用途地域とは？
都市計画と用途地域とは何でしょう？
これは都市計画や用途地域の影響で建物が建てられたり建てられなかったり、周囲の環境が悪くなったりなど土地利用に関する大きな枠組みとなります。
都市計画には市街化区域、調整区域、未線引き区域の３つのくくりがあります。
市街化区域はどんどん建物を建てましょうという区域になります。
この区域の中では建物は原則的に建てられます。
調整区域とは逆に建物を建てるのはやめましょうという区域になります。
原則的に建物が立てられません。
未線引き区域とは市街化区域と調整区域の区別をしない区域になります。
線を引かない区域という意味です。
未線引き区域は田舎に多くなります。
行政介入が無くてもこの地域には建物が多く建つことは無いだろうと思われる地域になります。
大きなくくりでは足りなくなったので更に細かい分類を付けたのが用途地域になります。
用途地域は市街化区域に対して設けた規制になります。
これは市街化区域が建物を建てられる区域なのでそれに対する規制が無いと混乱が考えられるからになります。
一般的に使われる用途地域を記載します。
第一種低層住宅専用地域
低層住宅の為の地域になります。小規模なお店や事務所兼住宅、小中学校が建設できます。
第二種低層住居専用地域
低層住居住宅の為の地域小学校の他１５０㎡までの店舗等が建てられます。
第一種中高層住居専用地域
中高層住宅地域になります。病院や大学など５００㎡までの店舗などが建てられます。
第二種中高層住居専用地域
病院や大学の他１５００㎡までの店舗、事務所などの施設が建てられます。
第一種住居地域
住居環境を守る地域になります。３０００㎡までの店舗、事務所、ホテルなどが建てられます。
第二種住居地域
住居の環境を守る地域になります。店舗、事務所、ホテル、カラオケボックスなどが建てられます。
準住居地域
道路の沿道において自動車関連施設などの立地とこれと調和した環境を保護する地域です。
近隣商業地域
周りの住民が日用品の買い物などをする地域です。住宅や店舗他小規模工場も建てられます。
商業地域
銀行、映画館、飲食店、百貨店などが集まる地域になります。住宅や小規模工場も建てられます。
準工業地帯
軽工業の工場やサービス施設などの地域です。
危険性がある工場や環境悪化が見込まれる工場以外ほとんど建築可能です。
工業地帯
どんな工場でも建築できます。
住宅や店舗は建築できますが学校、病院、ホテルは建てられません。
工業専用地域
工場の為の地域です。どんな工場でも建てられますが住宅、店舗、学校、病院、ホテルなどは建てられません。
買った物件がどの様な用途地域にあるかによって今後の近隣住環境の変化が予測出来ます。
購入物件の出口戦略にもかかわる部分なので確認しておきましょう。
建ぺい率と容積率とは？
建物に関しての建ぺい率と容積率について。
建ぺい率とは敷地に対してどれぐらいの広さまで建物が建てられるかという割合の事です。
敷地に対して全ての面積を使用して建築の基礎を築けば１００％です。
容積率はその敷地に対してどれぐらいまでの割合で延床面積の建物が建てられるかという事です。
敷地に対して何階建てかの建物を建てて合計の延べ床面積の割合が３００％などになるという事です。
これは用途地域ごとに決まっていて通常は販売図面に記載されています。
これをオーバーして建築物がある場合があるのですがこれは通常金融機関では融資が付きません。
違法建築であるのでこういった物件を融資を利用して購入する為にはハードルが高くなります。
こういった違法建築があるかないかは用途地域の建ぺい率と容積率を調べて図面から計算する事で確認するしかないですが検査済証というものがあれば違法建築でない事の証明となります。
ですので検査済証があるかないかで銀行が融資の対象として検討しやすいかどうかが決まりますのでこちらもよく確認しておきましょう。
売買時の水掛け論防止策
実際に契約に臨む際は重要事項説明の部分でクリアできるので内容的は重複する部分が多くなります。
その中でも確認事項の一つに境界杭の確認があります。
境界杭が入っている状態でないと売買は危険です。
これは杭が入っていない状態で買ってしまった場合、次に自分が売却するときに境界が確定されない為、売却する事が困難になります。
境界問題は隣地所有者との間では起こりやすい問題です。
前所有者が隣地の所有者と合意が出来ていれば良いのですがそうでない場合次の所有者との間と前所有者と隣地所有者では意見が食い違う恐れがあります。
皆自分の敷地を減らされたくないという心理が働くので購入前には境界が確定されていることを確認しましょう。
以上のような内容も含めて不動産投資売買において言った言わないなどの話が多くなる場合があります。
信頼できる不動産屋であっても話の内容の備忘録としてもＩＣレコーダーなどで録音する事をおすすめ致します。
ＩＣレコーダーは安価な物も多いのでぜひ一つ持ち歩いて契約条件の交渉の際など念のために録音しておきましょうという事で録音されるのが良いでしょう。
そうする事でお互いに発言が慎重になり勘違いや行き違いが少なくなります。
録音を許さない売主や業者がいたらさっさと帰りましょう。
そういった業者や売主には何か裏があるに違いありません。
リフォームや修繕の打ち合わせなどでもＩＣレコーダーは活躍します。
そういった場での録音やデジカメがあれば現場の施工前施工後の写真なども記録として保険適応時などに必要となります。
まとめ
用途地域や建ぺい率、容積率などは一般住宅を建てる際にも重要になってくる知識です。
更に契約時に録音を取ることなども不動産投資だけでなく幅広く使える知識になります。
不動産投資売買や投資、契約などを学ぶことによって法律的な知識や通常の生活にも役立つ知識を学ぶ事が出来ます。
