不動産投資物件の購入前調査は非常に重要な事になります。
ここで現地に赴いて初めてわかる事や確認しなければならない事項が発生したりします。
購入意志を示すためにも現地調査をしましょう。
物件によっては現地調査する前に買われてしまったりなどもありますが最初から現地も確認しないで買い付けを入れるのは危険です。
もし買い付けを急がされたら注意しましょう。
物件を購入する前に建物を調査
不動産投資物件を購入する前に建物を調査するにあたって建物に関しては瑕疵担保責任に関わる部分が含まれます。
責任の範囲は建物の主要構造部分になります。
主要構造部分で言えば雨漏り、躯体の欠陥、建物の傾きになります。
この様な制度があっても売主が素人で買主が素人の場合はこの責任が適用されない契約も有効になります。
業者から素人が購入した場合のみ瑕疵担保責任２年が必須項目になります。
素人と素人で瑕疵担保責任を負わない契約をすればその契約は有効になります。
費用が多額になる事が予測される部分を購入前物件調査では確認していきます。
項目は
雨漏り、水回り、建物の傾き、塗装、シロアリ
主な項目は以上になりますが、地域や地盤に応じては更に追加します。
雨漏りは特にＲＣ構造や鉄骨の場合は屋上の確認や躯体部分が点検できる点検口などから行う事になりますので必要な場合は前もって仲介業者と確認の打ち合わせが必要になります。
木造の場合は特に軒天と言われる部分をくまなく確認してシミなどが無いか確認しましょう。
基本的に雨漏りがある場合は塗装や防水塗装部分が劣化したり浮いたり破れたりしています。
投資物件を購入する前に塗装を調査
不動産投資物件を購入する前に塗装を調査する事は非常に大切になります。
外壁の状態を見るのですがパッと見た感じで汚れていたりくすんでいたりして汚いなと感じればそれは入居者も感じます。
塗装の必要性が考えられます、次に実際に壁に触ってみると粉っぽい物が手に付着したり水をかけると浸透してしまったりします。
こういった場合は塗装の塗替えが必要になります。
既に雨漏り等の被害が始まっているかもしれないので充分注意するとともに購入後の塗替えを視野に入れなければなりません。
外壁塗装も素材に応じて対応年数が変わってきますので見積もりの際には確認しておきましょう。
アクリル ３～５年
アクリル弾性 ５～８年
ウレタン ５～１０年
シリコン ８～１０年
フッ素系 １０～１５年
塗料の単価も良いものは高くなるので検討が必要です。
また、塗装が劣化している→雨漏り→シロアリという展開も多いので木造の場合はシロアリに関しても確認が必要です。
しかし、シロアリは外見からの判断が難しく専門家に見てもらわないとわかりません。
木造物件は古ければ古いほど、手入れがされていなければ可能性が非常に高くなります。
後々に大きな出費になるので注意が必要になります。
購入する前に水回りを調査
不動産投資物件を購入する前に水回りの調査をします。
水回りは修繕でもリフォームでも一番費用が掛かる部分になります。
水回りの状態の良し悪しで今後の運営費が大きく左右されます。
やはり基準はパッと見て綺麗かどうかになります、汚かったり壊れていれば交換が必要になります。
トイレや風呂周りが一番お金がかかる部分になりますのでこの部分の確認は重要です。
バランス釜タイプの古い物からユニットタイプとありますがいずれもガス会社との契約で給湯器を新品に変更する事が出来るパターンがあります。
契約を切り替える事でこういった部分の負担をガス会社がしてくれます。
また水回りは配管自体が劣化していて水漏れ事故につながる事もあります。
分かりやすいのは水を出してみて赤い水が出たり水量が少ない、弱い場合が危険です。
配管の交換や引き直しが必要になる場合があります。
建物外の水道栓を確認して口径をチェックしみましょう、もともと細ければ仕方ないですがそうでない場合は管の劣化が疑われます。
上水道だけでなく下水に関しても流れが悪かったりすると後々大きな出費に繋がります。
水が流せたら流してみましょう。更に、入居者から声が聞ければ確実です。
水回りがは費用がかさみます、十分に現状を調査しておきましょう。
まとめ
不動産投資物件購入前調査を記載しましたがやはり購入前にはチェックしなければならない部分が多数あります。
自分自身が知識を付けて十分な調査をする事も大切ですし、信頼できる仲介業者にしっかり話を聞く事が大切になります。
また、知り合いや建築に詳しい人がいればそういった人に別調査を依頼する事もあり得ます。
物件調査を請け負っている業者も存在します。
大きな買い物ですのでそういった業者に依頼する事も良いですし、購入後の管理を予定している会社にリフォームの見積もりという事で物件を見させる方法もあります。
この辺はやはり自身だけでなくプロの見解も聞きたい所です。
