不動産投資物件の購入にあたって契約時に必要な法律の知識と売買に関する部分では重要事項説明書「重説」に関して知っておく事が必要となります。
その際には都市計画や用途地域といった用語に関しても押さえておきましょう。
購入時の契約と法律
不動産投資物件購入時の契約で必要になってくる法律として、民法と宅建業法があります。
不動産賃貸業は基本的に人間同士の話し合いをもとに成り立っています。
例としてアパートの敷地からはみ出している木は切っても良いのかという話があります。
木の枝などは勝手に切ってはダメですが根は切っていい事になっています。
こういったトラブルもケースバイケースになりますがトラブルのもとにならない様に定めたルールが民法です。
法律の知識の前にトラブルにならない為に、不動産屋と会っている時から注意深く言動を観察しましょう。
チェックポイントは以下になります。
言動が二転三転しないか？
知識不足を感じないか？
発言に責任を持てる事だけ発言しているか？
正直であるか？
この様な部分をよく観察しておきます。
たとえ不動産屋が解らない事があっても正直に顧客に話をするのが信頼が出来る人になると思われます。
最初のうちは不動産屋に頼ることも多く任せる事も多くなります。
そういった部分を利用されない為に注意が必要になります。
不動産仲介業者は買ってもらえれば仕事になりますし、そうでなければ仕事になりません。
買ってもらいたいスタンスが基本となりますのでその辺りを加味しながら信頼出来る不動産仲介業者を見つける事が良い物件を手に入れる第一歩かもしれません。
不動産売買に関する重要事項説明
不動産投資物件の売買にかかわる部分で大切なのは契約書を取り交わす前に重要事項説明を受けてから契約に進みます。
重要事項説明に関しては宅地建物取引主任者が行わなければなりません。
有資格者が身分を証明して説明をしなければならないとなっております。
宅地建物取引主任者証というものを提示して説明しなければならない法律です。
これを宅建主任者以外が説明していることがありこれは完全に宅建業法違反です。
その様な行為している業者は信頼性が疑われます。
宅建主任者が不足している業者ではあり得ますので、宅建主任者が重要事項説明をしているのか、また宅建主任者証の提示はあったかなどをしっかり確認しましょう。
重要事項説明書の中には多岐にわたる記載がありますが重要な部分は
瑕疵担保責任
融資利用の特約による解除
引き渡し前の滅失による解除
他の事項に今までの話との相違が無いか
といった部分です。
瑕疵担保責任は建物の瑕疵、つまり建物が壊れている箇所が後から出てきた場合建物を売った人と建物を買った人のどちらに責任があるかという事です。
一般的な話では売主が業者の場合と一般人の場合で異なります。
売主が業者で買主が一般人であった場合必ず２年間の瑕疵担保保証が付きます。
売買契約時に見つからなった建物の破損部分は売った人が補修する義務があるという事です。破損部分を買主が直したとしても売主に請求出来ます。
売主業者で買主が一般人であった場合に契約書や重要事項説明書の中に瑕疵担保責任免責を入れても業者は瑕疵担保責任をま逃れません。
一方、売主が一般素人だった場合はどうでしょうか？
この場合、売主は何もわかりませんので原則自由に瑕疵担保責任を決まられます。
一般的には３か月などですが完全に瑕疵担保責任を免責する契約も可能です。
最後に売主買主共に業者の場合はこちらも自由に決められます。
一般素人と一般素人が売買するパターンが多いと思いますがこの場合は買う側からすれば一般的な３か月間の瑕疵担保責任で始めたいと思います。
その後は値引き交渉の材料などで瑕疵担保責任なしなどを提示して交渉する事も可能になります。
売買にかかわる知識
不動産投資物件の売買にかかわる知識として重要事項説明の内容の中で次に融資利用の特約による解除についてがあります。
融資利用時の特約による解除は非常に重要です。
これは通常、ローン特約と呼ばれており融資が下りなかった場合に契約を解除しましょうという内容になります。
融資審査に絶対は無く、融資が通りそうだったが通らなかった、実際に融資決定に至らなかったという事はよくある事です。
もし、このローン特約が無い状態で銀行から融資が取れなかった場合は契約時に売主に預けた手付金を没収されます。
手付金は１割ほど預け入れるのが多いので１０００万円の売買であれば１００万円です。
この１００万円は返ってこなくなります。
ですから融資利用の際はこの融資利用の特約による解除を付けましょう。
現金で買う場合にはこれを付けない事が強みになりますので融資が下りるかわからないお客さんを飛び越えて現金決済のお客さんが購入出来たり値引き交渉が出来るという
メリットがあります。
引き渡し前の滅失による解除
これもあまり一般的ななじみが無いと思いますが大事な項目になります。
危険負担とは自然災害によって建物が壊れたり無くなったりした場合の対応になります。
ここで言う自然災害にあたるのは雷や地震です。
この条件が適応されるのは契約から決済までの期間が対象となります。
この契約から決済までの期間で融資審査などが行われます。
契約は終わっているので建物の売買は決定していおます。
そんな状態ですが火災保険は掛けられていません。
通常の火災で建物が無くなった場合は契約が解除になるように契約書は作られています。
しかし、この自然災害時の滅失解除もあれば安心出来るので確認しておきましょう。
確認は、危険負担は売主負担になっているかどうか確認しましょう。
まとめ
不動産投資物件の購入は大きな投資になります。
契約時に不動産屋が大まかな説明はしてくれますが詳細に至ってまでは省略されます。
自分自身の身を守るためにもしっかりとした知識武装が必要になります。
特に契約時にはしっかりとした知識が無く望むと言葉の意味が理解できずに契約書に記載されている事も自分では分からずに結果的に知らなかったという事になりかねません。
物件を探しながら不動産投資の知識も深めていくのが良いと思います。
