不動産投資をするにあたっての目的を考える、インカムゲインとキャピタルゲインとは？海外不動産についての考え方や現状は？
不動産投資物件購入時の頭金はどれぐらい必要でそれを貯めるにはどうするか。
インカムゲインとキャピタルゲインとは？
不動産投資でのインカムゲインとは不動産を所有して運営する事で得られる利益です。
物件を所有している間は入居者から家賃を徴収して毎月の利益を得る事が出来ます。
他の投資の場合は、株式で考えれば配当金にあたります。
所有している間は決まった額が安定的に見込めます。
不動産投資でのキャピタルゲインとは不動産を売買する事によって得る利益の事です。
安く買って高く売るなどの売買を原因とした利益の発生を指します。
株式投資などでも安く買って高い時に売る事で利益を得る事と同じです。
インカム狙いやキャピタル狙いといった表現は長期所有して運営利益を得る事を目的としているか売買によって転売益を狙っているかという目的の違いになります。
通常は家賃収入を得て後に売却するときは所有期間の家賃収入合計と建物売却でも利益を狙っていきます。
建物は時間が経過すれば価値は低下していくので購入時から売却時では価格は下がる事が一般的ですが他の要因で上がる事もあります。
昔のバブル期などは不動産価格が上昇し続けたので買って売るだけでも利益が出た異常な状態もありました。近年では東南アジアでも同じような不動産バブルが起きていました。
不動産投資を海外で行う
バブルな不動産を海外で買う事もインカムとキャピタル同時狙いで発展途上国を中心に流行しました。以前より勢いは無くなりましたがアジア圏での不動産バブルが残る国もあります。
そういった国で日本円の強みを生かして不動産投資を行う海外不動産投資という方法もありますが海外では商習慣や言葉の問題、為替の問題などが多く中には詐欺案件も発生し今では下火になっています。
やはり発展途上の国ではカントリーリスクが付きまとうので突然外国人は締め出される可能性もあります。為替相場の混乱で一気に日本円の価値が変わります。
バブルだという認識で一瞬の波を取りに行くには良いでしょうが移住する予定や現金が有り余っていない限りあまりお勧め出来ません。
国内でも良い不動産業者を見極めるには経験が必要ですが海外は日本の法律でないので無免許でも仲介出来てしまします。
対応の良い業者だと思って頭金を振り込んだら連絡が取れなくなったなんて事も。
日本国内での不動産投資経験がないままに海外進出は最低限あなたに言語の壁が生じない国で行いましょう。
不動産投資物件を購入する為の頭金は？
不動産投資物件を購入する為には頭金が必要です。物件と銀行評価によってはオーバーローンが出る可能性もありますが、そもそも頭金ゼロの状態で融資審査に出せばなかなかオーバーローンで帰ってくる事は無いでしょう。
結果的に頭金を使わずにという事はあり得るでしょうが、初めての収益物件購入で不動産運営の知識もない素人に頭金が少ないもしくは無い状態では銀行もリスクがあります。
可能性がゼロではありませんが非常に難しいです。
では実際に物件を購入する際に頭金はいくら必要なのでしょうか？
物件の種別や取引の形態にもよりますがおおよそ購入物件の売買価格×８％前後と言われています。
この中には仲介手数料や各種税金などが含まれます。頭金は最低限この諸経費分が必要になってきます。
この諸経費分まで融資に含まれる場合にオーバーローンとなります。
ですので頭金として最低限揃えるのこの諸経費８％分になります。
定期預金や日頃の貯蓄などで賄う費用になりますので余裕を持った準備金が必要です。
こういった預金も将来融資を受ける予定の銀行で定期を積んでおくとプラスに働きます。
不動産投資も株式投資も投資であるので元金、種銭が必要です。
現金が０円では何の投資も出来ませんのでまずは勝負できるだけの種銭を貯めましょう。
まとめ
昔からオイシイ話には裏があると言います。日本国内ではワンルームマンションが資産形成に役立つといって素人をだましてマンション販売業者が普通の分譲マンションを売りつけています。
問題になる頃には販売会社は倒産し空き部屋になったワンルームマンションのローンが数千万残り、自腹を切ってローンを支払い続けるか二束三文でまた別の業者に買い取られて借金だけが残るという結果です。
こういった不採算の賃貸物件を持っている事で銀行の評価は下がり次の融資はより一層難しくなります。サラリーマンやリタイヤ生活の方はこれ一発で再起不能になります。
海外不動産もそうです。
おいしい話には… です。
中には真面目な業者もいますが確率的には非常に低いと思いましょう。
現地の販売デベロッパーと直接やり取りをして買うぐらいのスキルが無い方はやめておいた方が無難です。
まずは日本国内不動産で足場を固めましょう。
