不動産融資で利用する金融機関は沢山あります。
各金融機関での種類と特長や政府系の金融機関である日本政策金融公庫について説明していきます。
また、金融機関に融資を相談するために必要になる資料も解説致します。
不動産投資で利用する金融機関の特長と種類
不動産投資で利用する金融機関の特長と種類
政府系金融機関
・日本政策金融公庫
ここは政府系金融機関として全国に支店が存在します。
銀行では難しい案件でも融資が出る事もあります。金利が低い事と長期固定金利ですが最大で１５年くらいまでしか融資期間が取れません。
また、根抵当権という枠を設定してその枠内でのお金の出し入れを出来る方法も利用出来るので有利になります。
都市銀行
主に東京２３区大阪２４区などの都心部に本部があり広域展開している銀行になります。
この中でもメガバンクは規模や資本が桁違いに大きくメガバンクが不動産投資に積極的な姿勢を示すと業界全体がそういった傾向になる事もあります。
・三菱東京ＵＦＪ銀行
・みずほ銀行
・三井住友銀行
３大メガバンクと言われている金融機関です。
他にも
・りそな銀行
・埼玉りそな銀行
などがあります。
地方銀行
地銀と呼ばれている社団法人全国地方銀行協会に加盟する銀行です。
特長としては地方に本店を置いて地方の経済に大きな影響力を持っている銀行が多いです。
ちなみに、第二地銀というのもあり所属団体が社団法人第二地方銀行協会に加盟している所が多いです。
ここで重要なのがどの地方銀行がどのエリアで融資を出しているかという事です。
また、第一地銀と第二地銀では所属団体が違うので保証協会も違ってきます。
その辺りも確認が必要です。
主に融資を出している銀行で有名なのが
・スルガ銀行
スルガ銀行は首都圏だけでなく地方都市でも融資が可能な場合があります。
他に地方銀行ではないですが
・オリックス銀行
などもあります。
信用金庫・信用組合
この二つは地銀よりも小さい規模で地域に密着している金融機関です。
正確には信用金庫と信用組合は別の団体になりますがこちらの金融機関は小さい物件でも親身に取り組んでくれます。
逆に金利が高めであったり１億を超える場合は各支店での判断では難しくなる傾向にあります。
最初の一棟目は信金で借りるのが良いと思います。
融資エリアも狭いので物件の所在地と購入者がその信用金庫や組合の営業エリア内でないと基本的に融資は出ません。
ノンバンク
お金を預ける事は出来ずお金を貸すだけの金融機関になります。
その中でも不動産投資にお金を出しているのは限られます。
・三井住友トラスト
・新生プロパティファイナンス
・セゾンファンデックス
・住信不動産ローン＆ファイナンス
などが代表的です。
他にも労金や農協、漁協といった所もあります。
色々な金融機関を回る事で他行では付かなかった融資も他ではＯＫといった事が多いのが不動産投資に関する融資になります。
日本政策金融公庫の融資につて
日本政策金融公庫については他の金融機関とは成り立ちからいって違います。
政府系であることから特殊な部分が多いので解説します。
まず、この金融機関に関しては既に物件があり価格交渉も終わってあとは融資という段階で持ち込むのが前提となります。
基本的に日本政策金融公庫は政府系ですので『投資』にはお金を貸しません。
政府としての立場があるので投資にはお金は貸さないというのが基本姿勢になります。
ということは、日本政策金融公庫に融資の相談に行くときは投資という言葉は禁句になります。
ここでは不動産賃貸業をやりたいのでという事にした方が良いです。
日本政策金融公庫だけでなくほかの銀行に対しても基本は不動産賃貸業をやりたいという姿勢と発言をしてください。
投資をしたいという人に銀行は貸さないというのが基本スタンスになります。
投資ではなく不動産賃貸業であって、大家業として家賃収入を得るためです。
間違っても投資とは発言してはいけません。
日本政策金融公庫は判断基準が数字での机上の空論が必要になります。
資料等そろえなければいけないものが多いですが分からない事は全て職員に聞くのが一番です。
住んでいる場所に近い支店での取り扱いになるのでまずは電話して必要な物や相談に行く日にちを申し込みましょう。
申込書もダウンロード出来るので記入できる部分は記入します。
日本政策金融公庫だけでなく使える融資資料とは？
日本政策金融公庫だけでなく今後ほかの銀行でも使えるのが日本政策金融公庫の融資資料です。
勿論そのままの資料を他行に提出してしまえば公庫に相談にいった事がわかってしまうのでアレンジは必要ですがここで揃えた資料は他にも転用出来ますのでしっかりとした資料を作成しましょう。
借入申込書にあたる部分は各銀行で違いますのでここは日本政策金融公庫は日本政策金融公庫用のものに記入します。
創業計画書に関してもオリジナルの書式ですが内容としては今後も流用が可能です。
しっかりとした内容が必要になります。
その他の部分で事業計画書が必要になります。
物件の値段、借入金、家賃と経費の支払いで収支がどの様にして発生するのかをシュミュレーションしたエクセル表のコピーなどが好ましいでしょう。
専用のソフトなどは高額になるので無料でも簡易的なエクセルシートはダウンロードする事が出来ます。
そういった物を用いてしっかりとした収支計算が出来ている事をアピールします。
次に自己紹介文です。
自分はどういった経歴でどの様な考えで不動産賃貸業を始めようとしているのかを記載します。
融資は減点方式なので余分な事は言ってはいけませんがもっともらしい事を書いておけば大丈夫です。
確定申告か源泉徴収票のを３期分か３年分用意します。
この資料も必ず求められます。
金融機関によって何年分かは変わりますが返済の原資として金融機関が必ず確認する資料になりますので予め用意が必要です。
物件資料は登記簿謄本と販売図面(通称マイソク)固定資産税評価証明書が主に必要となります。
こちらも融資申し込み時は原本が提出必須になる場合が多いです。
現況の収支表も簡易的な物でも必要となります。
収支計画としての計画も必要ですが現況での賃料収入がどうなっているかの確認も必要となります。
通帳のコピーは金融機関でコピーされますので現預金などがある通帳は全て提出して現金がある事をアピールしましょう。
アピール出来なくてもメインで使用している通帳は必ず確認されます。
まとめ
以上のような資料は日本政策金融公庫以外の銀行融資でも必要になります。
コピーでも良いものはコピーを用意して日本政策金融公庫以外にもすぐに提出できる準備をしておきましょう。
物件資料以外は常に準備しておいてよい物件が出たら直ぐに金融機関に相談に行ける様にする事が大切です。
不動産投資もスピードが命です。
融資が出るタイミングが早ければライバルより良い物件を仕入れられる確率が高くなります。
資料が準備されていないと都度銀行に行って必要な物を聞いて揃えているうちに良い物件は売れていってしまいます。
そうならない様に常日頃から金融機関提出用資料は準備しておきましょう。
