収益物件を購入するにあたっては最初にどの様な物件を購入するかが重要な第一歩です。
ワンルームなのかアパートなのか戸建てなのか、新築中古の種別や地域は？など種類は多岐にわたります。
今後の投資スタイルを含めて検討し戦略を立てて一棟目を購入しましょう。
収益物件を最初に購入するには何が良い？
収益物件を最初に購入するにはまずは購入金額が低い物をと思って探されると思います。
もちろん安い物件でテスト的に始められるのは良いかと思いますが前提として後々どういったスタイルで不動産投資を進めていかれるかによります。
安い物件は安ければ安いほど銀行融資は難しくなる傾向になります。
もちろん全てではないですが条件が悪くて物件価格が安くなっているというパターンが多いのでそういった物件は融資が厳しい場合が多いです。
融資を利用しないで不動産投資を進める方法もひとつですがやはり金融機関からの資金調達をしてレバレッジを聞かせる事が重要になると考えています。
その中では最初に購入する時から金融機関とお付き合いが始められる物件を選択する方が良いです。
繰り返し言っていますが新築のワンルームマンションはダメです。
運営して赤字が出たら個人と損益通算して節税しましょうとかは絶対にダメです。
１棟目として新築ワンルームマンションに手を出してしまった方は信用棄損になるのでその後のリカバリーはサラリーマンの場合難しくなります。
多少損が出たとしても売却できるようでしたら一度清算して仕切り直しましょう。
最初の一棟目としておすすめはやはり中古のアパートかマンションを狙っていきます。
頭金と自分の与信をよく考えて、いくら位の物件が狙えるのかを探ります。
ここで頭金の金額や職業、勤務年数による総合的な評価で買える物件の上限が見えてきます。
この部分もケースバイケースになるので一概には言えませんが億の物件を狙える方とあまり高額な物件を狙えない方では戦略が変わってきます。
収益物件の最初はワンルームか戸建てか
最初から億の物件に手を出せる与信の方は少ないと思います。
普通のサラリーマンであればワンルームの中古もしくは地方であれば戸建てを狙うと良いでしょう。
中古のワンルーム物件であれば購入のイニシャルコストは大分低くなります。
管理費等に気を付けなければなりませんが首都圏であれば賃貸需要もあり、リスクは少ないのではないでしょうか。
既に入居中の物件があれば尚よいので対象になる物件は人気ですが見つかればオイシイ物件です。
一方、地方であれば戸建て賃貸で賃貸できる物件に目を向けてみましょう。
リフォームなどを含めて物件を再生させつつ賃貸が出来るエリアの戸建てであれば安定して入居者を入居させる事が出来ます。
戸建ての場合はファミリー向けになる場合も多いですし、賃料も少し高めに設定できます。
何よりイニシャルコストとして驚くほど安く購入できる場合があります。
土地代だけみたいな戸建て物件も多いので再生できるかどうか、賃貸出来るかどうかを判断しつつ物件を探してみましょう。
収益物件を増やしていく為の戦略
収益物件を増やしていく為にはどのような戦略で行くのかを最初に決めてから収益物件の購入を進めていった方がスピードが速いです。
中古メインで行くのか新築メインとするのか、エリアや想定のターゲットなどを考えつつまずは方向性を決めていきましょう。
その方法が自分の与信や状況とあっていれば良いでしょうしそうでなければなかなか物件を増やす事が出来ません。
与信が高く融資を受けられやすい人はそういった方向で収益物件を増やした方が良いですし、そうでない場合はそうでない方法を考えます。
頭金が無いのは貯めるしか方法はありませんがある程度の現金があるのであればその後の方向性に応じて投資対象は変わってきます。
与信が厳しい方はやはり手持ちの現金で購入が出来そうな物件、ワンルームの中古か地方の戸建てや地方のアパートなどを視野に入れて探します。
地方の戸建てであれば安く買えればという条件は付きますが土地の評価額が付くのでワンルームなどの中古マンション一室よりも後々のためになる可能性が出ます。
マンションの一室だと金融機関の評価は非常に低く担保価値を出せない場合がおおいですが戸建ては違います。
戸建ては土地の権利部分があるので最悪の場合更地にして販売すればいいという可能性が残ります。
マンションの一室などは後々の身動きが取りずらいので銀行の担保価値としては低くなる場合が多いです、この場合戸建てもワンルームも同じ売買金額としての比較になります。
まず始めてみたいという方も購入するには後々の戦略まで考えて一棟目をチャレンジしましょう。
まとめ
不動産投資の方法は多岐にわたります。
収益物件を始めて購入する場合は失敗する確率も高くなるので万が一上手くいかなかった場合のリカバリーも含めて手頃で値ごろな物件を探してチャレンジしていきましょう。
現金も与信もある方は融資をどの様に使って物件を増やしていくかに注力していく方が早いです。
そういった状況である方はそういった状況を生かしていきましょう。
