不動産投資物件はどの様に評価されて銀行は融資の判断材料とするのでしょうか？
銀行が融資するにあたっては数字的な根拠が必要になってきます。
予測的な運営シュミュレーションも重要ですがそれ以上に万が一の場合いくらで売れるのかというリスクヘッジが大きな要素を占めています。
それが積算評価となります。
不動産投資物件の土地積算価格
不動産投資物件の土地積算価格は融資が実行されたのちに返済が滞った場合にその物件がいくらで競売市場で売却出来るかを考えて計算されます。
本来の収益物件が持つ力を表している物ではありません。
金融機関によってはこの積算価格にも違う基準を設けている所もあります、積算が高いからと言って必ず融資が出るとも限りません。
土地の場合は
路線価×面積＝土地の積算評価となります。
この価格に金融機関の独自の掛値が入り評価されます。
５０％～８０％で各金融機関で全く異なります。
路線価とは税務署が道路を基準に付けた土地の値段です、主に土地の相続時に使う指標で税務署が相続税計算の為に道路を基準に付けた価格となります。
毎年８月に更新される指標です、ＷＥＢページから確認する方法がかんたんです。
全国地価マップ
財産評価基準書の路線価図
こちらのサイトで確認する事が出来ます。
地域を選んで地図が表示されたら該当の土地がどの道路に接道しているか確認します。
その道路に接道している土地がいくらなのか金額が表示されていますのでその金額を使って計算されます。
接道とは道に接しているという事です、その場合土地によっては２方面が接している場合がありそれぞれに金額が設定されている場合には評価額が高い方を採用します。
三方面であればその中で一番高評価の金額になります。
路線価×面積×かけ目＝土地の積算評価となります。
かけ目は土地の形状や種類などによって変わります。
その積算評価価格に更に金融機関の独自掛け目が入り評価されます。
建物積算価格
不動産投資物件の建物積算価格は
再調達価格×延べ床面積×残存年数(耐用年数ー築年数)÷耐用年数＝建物積算評価
さらに各金融機関で減価される掛け目が入ります。
再調達価格は金融機関によっても変わりますが標準的には
軽量鉄骨 １５万円／㎡ 耐用年数１９年
木造 １５万円／㎡ 耐用年数２２年
重量鉄骨 １８万円／㎡ 耐用年数３４年
ＳＲＣ ２０万円／㎡ 耐用年数４７年
となります。
基本的には築年数が耐用年数を過ぎている物については物件評価が０円になります。
固定資産税評価額が出ている物件であっても銀行の建物積算評価は０円になります。
建物自体は老朽化や建築の方法、程度によって左右されてしまうので標準化する事が難しく、土地の様に価値が無くならない物ではありません。
建物で積算を出せるというのは築浅物件だけでしょう、金融機関の掛け目が入れば中古物件の建物積算はあまり期待出来ません。
融資の為の銀行持ち込み資料
では実際に不動産投資物件融資の為の銀行持ち込み資料はどういった物になるでしょう
・物件を運営してくシュミュレーション
・自己紹介文
・確定申告または源泉徴収票３年分
・物件資料
・登記簿謄本、土地建物全て
・販売図面
・固定資産税評価証明書
・現況のキャッシュフロー表
・路線価図
・通帳のコピー
上記はほぼどの金融機関でも必要になるものですので物件に関する資料以外は常に準備して直ぐに提出出来るようにしておきましょう。
通帳のコピーは金融機関が取ってくれるので通帳をすぐに出せるように記帳などを済ませておくと良いでしょう。
まとめ
土地も建物がどの位の価値があって、競売にかければ最低いくらになるのかという部分を見て金融機関が融資判断する材料が積算価格です。
積算価格が高いから融資が出るという事ではなく、いくら積算が高く出ても融資をする個人が現金を持っていなかったり勤務年数が短かったりなど個人の信用が低ければ融資は実行されません。
その逆に個人信用が高い場合には積算価格以下でも融資は出ます。
現在において積算価格がしっかり出て融資が付く物件の方が少ないです。
やはり最後は信用が重要になります。
